De pc’s van Ford hebben de huurcontrole teruggedraaid om nieuwe huurconstructies te stimuleren. Dit is wat er daarna gebeurde

Huren in de regio Greater Toronto wordt voor veel huurders steeds riskanter.

Gemiddelde huurprijzen in Toronto Hij slaat $ 2.898 in augustusTerwijl de prijzen in de hele regio alleen al de afgelopen twee jaar dramatisch zijn gestegen met meer dan 30 procent.

Het is geen mysterie waarom. De vraag is veel groter dan het aanbod, vooral als het gaat om speciaal gebouwde huurwoningen. Dat wil zeggen woningen die speciaal zijn gebouwd voor langdurig stabiele huurwoningen en doorgaans professioneel worden beheerd.

Het tekort is al tientallen jaren aan de gang. Nu heeft een “perfecte storm” van factoren de impact op de huurmarkt en de huurprijzen bijzonder acuut gemaakt, zegt Sean Hildebrand, president van het vastgoedadvies- en databedrijf Urbanation.

“Er is een hevige concurrentie tussen huurders. De vraag groeit op een aantal fronten en er is een zeer beperkt aanbod”, zei hij.

In 2018 nam de progressieve conservatieve regering van Ontario de controversiële stap om het tekort aan speciaal gebouwde huurwoningen aan te pakken. Na het winnen van de verkiezingen schafte premier Doug Ford de huurcontroles af op alle eenheden die na 15 november van dat jaar waren gebouwd of bezet, omdat hij zei dat deze stap ‘marktgebaseerde prikkels voor de aanbodgroei’ zou opleveren.

De regering durft te wedden dat het afschaffen van huurcontroles op nieuwere eenheden ontwikkelaars zou aanmoedigen meer speciaal gebouwde huurwoningen te bouwen, omdat de afwezigheid van huurcontroles, althans in theorie, dergelijke projecten financieel aantrekkelijker maakt.

Gezien de huidige omstandigheden voor huurders in de regio Greater Toronto lijkt het misschien voor de hand liggend dat de herzieningen van de huurcontrole door de overheid weinig hebben gedaan om meer aanbod te creëren. Maar de werkelijkheid is complexer.

A Februarirapport van industrie- en verstedelijkingsgroepen Het bleek dat de veranderingen aanvankelijk leidden tot een grotere belangstelling van ontwikkelaars voor speciaal gebouwde huurprojecten. Tussen eind 2018 en eind 2022 is het aantal voorgestelde huureenheden in de regio Greater Toronto bijna verdrievoudigd van ongeveer 40.000 naar meer dan 112.000, hoewel minder dan een derde werd goedgekeurd.

Specifiek in Toronto zijn de speciaal gebouwde huuraanvragen in 2019 verdubbeld vergeleken met het jaar ervoor. Volgens het personeelsrapport.

Ondertussen bereikte het aantal GTA-verhuur (het aantal eenheden vermeld in projecten met schoppen in de grond) het hoogste punt in drie decennia van 5.958 in 2020, volgens een brancherapport. Dit vertegenwoordigt ongeveer drie keer het gemiddelde tempo van het starten van nieuwbouwwoningen in de afgelopen twintig jaar, zei ze.

Maar toen stokte het momentum en sindsdien is de vooruitgang grotendeels gestagneerd.

keek Wat gebeurde er in Toronto toen Ontario de huurcontrole terugdraaide?:

De pandemie van het coronavirus heeft gevolgen gehad voor de toeleveringsketen en daarmee ook beperkingen voor de toeleveringsketen. Dit viel samen met een aanhoudend tekort aan geschoolde arbeidskrachten. Daarna kwamen geleidelijk hogere rentetarieven. Volgens Urbanation zijn de gemiddelde bouwkosten sinds 2020 vier keer sneller gestegen dan de huurprijzen.

Hildebrand zei dat veel van de voorgestelde huurprojecten zeer snel commercieel niet levensvatbaar werden.

Helaas voor huurders komt dit allemaal overeen met de toenemende vraagdruk.

Hoge rentetarieven en astronomische huizenprijzen hebben potentiële huizenkopers op de huurmarkt gehouden. Degenen die in huurgecontroleerde wooneenheden wonen, zijn terughoudend om te vertrekken, uit angst voor aanzienlijke huurstijgingen als ze verhuizen. Verhuurders in Ontario kunnen nieuwe huurders alles in rekening brengen wat de markt zou verdragen voor de eerder vrijgekomen eenheid. Een praktijk die bekend staat als vacature-decontrole.

De GTA blijft een topbestemming voor nieuwe Canadezen, en heeft na de pandemie ook een toestroom van internationale studenten gezien, twee demografische groepen die doorgaans huren.

De vraag zal de komende tien jaar groot zijn

Volgens de Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) stijgt de overgrote meerderheid van de speciaal gebouwde huurprijzen in de regio Greater Toronto al meer dan veertig jaar. De bouw is de afgelopen jaren aanzienlijk vertraagd, waarbij appartementen die eigendom zijn van investeerders veruit de dominante bron van huuraanbod in het gebied zijn geworden.

“We betalen nu de prijs voor het niet bouwen”, zegt Steve Pomeroy, professor bij de Canadian Housing Guides Association aan de McMaster University, over de druk op huurders.

keek Sleutelbegrippen voor het begrijpen van de chaotische huurmarkt van Toronto:

Begrijp de pijnpunten van de huurmarkt van Toronto

De huurmarkt van Toronto kent verschillende zwakke punten. Shannon Martin van CBC Toronto spreekt met verschillende huisvestingsexperts om beter te begrijpen hoe de grootste stad van Canada in een huurcrisis terechtkwam.

Verstedelijkingsprojecten die speciaal gebouwde huurwoningen vereisen in de regio Greater Toronto zullen de komende tien jaar met ongeveer 300.000 eenheden groeien. Zelfs onder het ‘zeer optimistische scenario’ verwacht het bedrijf in dezelfde periode een tekort van meer dan 170.000 eenheden.

Het is echter vermeldenswaard dat deze voorspellingen werden gedaan voordat de federale overheid aankondigde af te zien van BTW op lange termijn huurbouw – een beleid om de ontwikkeling te stimuleren dat al lang de voorkeur geniet van woningbouwexperts en insiders uit de industrie.

Sommige GTA-ontwikkelaars Het is al aangegeven Door deze stap kunnen meer voorgestelde huurprojecten en vastgelopen projecten vooruitgang boeken. Maar het huidige aanbodtekort in de regio is zo groot dat sommige experts zeggen dat… Belastingverlagingen alleen zullen waarschijnlijk geen wondermiddel zijn.

Eén probleem is het schema. De verwachting is dat de vraag op de korte en lange termijn hoog zal blijven, terwijl het jaren zal duren voordat verhuurprojecten, vooral die met een grote en complexe footprint, gerealiseerd zullen worden.

“Het duurt minstens vier tot vijf jaar om een ​​eenheid te bouwen”, zegt Pomeroy. “Een internationale student kan vandaag op het vliegtuig stappen en vanavond of morgen aankomen. Zo snel kunnen we niet een huurunit produceren.”

gepolariseerde politiek

De kwestie van de huurcontrole is een politiek controversieel onderwerp gebleken. De oppositiepartij New Democrats en Ontario Liberals bekritiseerde de wijzigingen van Ford in het huurcontrolebeleid van de provincie in 2018, en beide partijen zeiden dat ze opnieuw bescherming zouden invoeren voor alle huureenheden als ze in de regering zouden zitten.

Critici van huurcontrole beweren dat het nieuwbouw en upgrades van bestaande huureenheden door verhuurders verhindert. Degenen die het steunen zeggen dat de voordelen voor huurders, vooral een gevoel van financiële stabiliteit, groter zijn dan de mogelijke nadelen.

Volgens Pomeroy laat het bewijsmateriaal van de afgelopen decennia een gemengd beeld zien. Hij zegt dat het terugdraaien van de huurcontroles in zowel Ontario als British Columbia in de jaren tachtig en negentig bijvoorbeeld weinig heeft bijgedragen aan de bouw van huurprojecten.

Het tekort aan speciaal gebouwde huurwoningen in de regio Greater Toronto heeft echter snel een kritiek punt bereikt, waarbij de vraag de komende jaren naar verwachting zal toenemen. Een ideale aanpak zou de volatiliteit van huurverhogingen voor niet-huurgecontroleerde eenheden beperken, terwijl nieuwe projecten financieel levensvatbaar blijven voor ontwikkelaars, zegt Pomeroy.

“We hebben een tekort aan speciaal gebouwde huurwoningen. We moeten nu een inhaalslag maken”, zei hij.