Woninginvesteerders trekken massaal naar exits als de rente stijgt

Aan het einde van een historische rally op de Canadese huizenmarkt vorig jaar, vormen beleggers nu een vijfde van de huizenkopers in het land. Nu zijn ze een van de eersten die zich inspannen om onroerend goed te lossen in wat sommigen al zeggen dat dit de ergste neergang van de huizenmarkt in de recente geschiedenis van het land kan zijn.

Begin juli benaderde de in Toronto gevestigde hypotheekmakelaar Ron Butler hem met precies dit dilemma: de financiën in het appartement in de buitenwijken dat hij slechts vier maanden geleden als vastgoedbelegging kocht, klopten niet meer. De huren kunnen de hypotheekrenteaftrek niet meer dekken na een verzesvoudiging van de centrale bankrente.

Butler adviseerde zijn cliënt om het onroerend goed te verkopen in plaats van elke maand geld te verliezen. De Bank of Canada verhoogde haar benchmarkrente na slechts een week met nog een procentpunt tot 2,5 procent, dus Butler bereidt zich voor op meer van dit soort telefoontjes.

‘Het begint nu,’ zei Butler. “Elke drie maanden is er meer slecht nieuws. Meer verbouwingen. Meer negatieve cashflow. Meer: ‘Heeft het zin om deze huur te behouden?'”

Zolang de rente hoog blijft, verwacht hij dat beleggers zich tot een gestage stroom gedwongen verkopers zullen wenden en de druk op de huizenprijzen zullen vergroten. “De economische aspecten van dit ding in de komende paar jaar zijn zinloos,” zei Butler.

Het afgelopen jaar heeft de centrale bank herhaaldelijk gewaarschuwd voor de risico’s die beleggers vormen voor de markt nu zij een groter aandeel van huizenkopers in het land worden. Beleggers denken niet alleen dat ze eerder in deflatie zullen verkopen omdat ze niet in de huizen wonen die ze bezitten, het bedrag en het type schuld dat ze hebben uitgegeven – vooral leningen met variabele rente – kan ervoor zorgen dat ze meer geneigd zijn om financiële stress ervaren als de rente stijgt en de prijzen dalen. Nu blijkt dat precies te zijn wat er gebeurt.

“Residentiële vastgoedinvesteerders zijn meestal wat we ‘zwakke handen’ zouden noemen”, zegt David Rosenberg, een econoom, die een term leent van poker. Dit zijn de zwakke handen met hefboomwerking.”

Ondanks de stijging van de huurtarieven houden de jaarlijkse stijgingen geen gelijke tred met de stijging van de rentetarieven door de centrale bank.

Hoewel de dalingen in Canada’s recordprijzen voor huizen tot nu toe gematigd zijn geweest, met slechts 3,3 procent in de drie maanden tot juni, zijn ze in die tijd versneld, en veel economen in de particuliere sector verwachten dat de gemiddelde daling zal dalen: de huizenprijzen met 10 procent. en 20 procent vanaf de piek van februari. Rosenberg zegt echter dat gedwongen verkopen door investeerders de prijzen tot wel 40 procent kunnen doen dalen. Robert Hogg, een econoom bij Royal Bank of Canada, zegt dat het land op weg is naar een “historische” krimp die groter zal zijn dan ooit in de afgelopen 40 jaar.

“Bubbels barsten wanneer de rente de andere kant opgaat”, zei Rosenberg. De vraag is altijd: wanneer is het buigpunt? Het omslagpunt is al bereikt.”

Eind vorig jaar naderden de Canadese huizenprijzen hun hoogtepunt. Meer dan de helft van alle soorten huizenkopers, inclusief investeerders, is overgestapt op de standaard lage leenkosten die beschikbaar zijn via leningen met variabele rente – en de vangst is dat de prijzen van die hypotheken in een gestaag tempo bewegen met de standaard leenkosten van de centrale bank.

Tegelijkertijd leende bijna een vijfde van de investeerders ook tegen oude eigendommen om de aankoop van nieuwe te financieren, volgens ander bankonderzoek. Dit type schuld, bekend als een kredietlijn voor eigen vermogen, heeft vaak ook een variabele rente.

Dit maakt beleggers over het algemeen overbelast met schulden, en uit onderzoek van de centrale bank blijkt dat ze veel meer kans hebben op een totale schuldenlast van 10 keer hun inkomen. Er kunnen er ook veel zijn zoals een butler-cliënt, die de aanbetaling plus de hypotheek voor een nieuwe woning heeft geleend en dus 100 procent van de aankoopprijs verschuldigd is. Al deze schulden zijn de afgelopen maanden veel duurder geworden.

Voor sommige beleggers is de situatie nog nijpender omdat ze vóór de prijsstijging geld verloren op hun bezit. In de investeringskringen van Toronto en Vancouver was een dergelijke negatieve cashflow vaak gerechtvaardigd omdat het elke maand de hoofdsom van de hypotheek gedeeltelijk zou betalen, waardoor het eigen vermogen van de belegger in een waardevol actief zou toenemen.

Steve Saritsky, een makelaar in Vancouver, zei dat hij nu telefoontjes krijgt van investeerders die hun maandelijkse verliezen hebben gezien van $ 200 tot $ 400 ($ 155 tot $ 310) als gevolg van hun verhoogde variabele schuldbetalingen. Hij zegt dat ze dat soort negatieve cashflow niet veel langer zullen kunnen weerstaan, vooral niet met lagere prijzen.

“Ik denk zeker dat er een behoorlijk onderdeel van de beproeving zal zijn,” zei hij. “Deze mensen zullen helaas op de verkoopknop moeten drukken, ongeacht de prijs op dat moment.”

Ondanks alle groei van de beleggersactiviteit in de afgelopen jaren, vormen door de verhuurder bewoonde woningen nog steeds het grootste deel van de markt, en deze mensen hebben meer redenen om te blijven. Deze vaste kopers zijn de afgelopen jaren echter niet immuun geweest voor de massamarktverschuiving naar hypotheken met variabele rente, en velen zullen hun maandelijkse betalingen nu al zien stijgen.

Zelfs degenen die kozen voor de bescherming van het vaste betalingsplan, dat volgens onderzoek van de National Bank of Canada ongeveer 40 procent van de hypotheekhouders met variabele rente bereikt, zal misschien niet lang sparen.

Deze hypotheken houden de maandelijkse betalingen van de leners intact door eventuele extra rente af te trekken van het deel van de maandelijkse vergoeding dat normaal gesproken naar de aflossing van de hoofdsom van de lening zou gaan. Nu de tarieven zo ver en zo snel zijn gestegen, zijn er misschien niet veel hoofdbetalingen meer over in die maandelijkse vergoeding.

“We komen heel dicht bij het punt waarop zelfs die vaste betalingen zouden moeten stijgen”, zegt Robert Kavcic, een econoom bij de Bank of Montreal. “Het zou op korte termijn kunnen leiden tot een verdieping van de deflatie.”