Wilt u een huis kopen in Canada? Niet zo snel.

Deze zomer, nadat het Hooggerechtshof de baanbrekende beslissing uit 1973 in Roe v. Wade had vernietigd, overspoelden Amerikanen Google zwaar met de uitdrukking “hoe naar Canada te verhuizen” – de zoekterm Het steeg met 850 procent in een uur. Het percentage voor “Hoe word ik een Canadees staatsburger” is met 550 procent gestegen.

Verhuizen naar Canada is altijd een trigger geweest als de lokale politiek zuur werd, en niet alleen in de Verenigde Staten. In Groot-Brittannië begon de zoektocht naar “hoe naar Canada te verhuizen” in juni 2016, kort na het Brexit-referendum.

Maar Canada wil je misschien niet meer – het maakt het op zijn minst moeilijker om daar onroerend goed te kopen. Vanaf 1 januari begon de vriendelijke buur van Amerika in het noorden met het opleggen van een wijdverbreid verbod op de aankoop van woningen door niet-Canadezen voor twee jaar.

Net als veel andere landen tijdens de pandemie, heeft Canada enorme prijsstijgingen gezien voor zowel verkopen als huren, aangezien de leenrente is gedaald tot een historisch laag niveau, waarbij inventarisatie is meegenomen. Te midden van een pijnlijke verkiezingscampagne in 2021 heeft de Liberale Partij van Canada van premier Justin Trudeau een omslag gemaakt in een huisvestingscrisis die in een politieke crisis is veranderd. De wenselijkheid van Canadese huizen trekt sweepstakes aan, campagne voor vermogende bedrijven en buitenlandse investeerders website. Woningen zijn voor mensen, niet voor investeerders.

Na een nipte verkiezingsoverwinning voerde de partij afgelopen voorjaar stilletjes een wet in die de aankoop van woningen door niet-Canadezen verbiedt, waardoor buitenlandse huizenkopers in de problemen komen.

Het voorstel was een reactie op het wijdverbreide politieke sentiment, maar het “zag er belachelijk uit”, zegt Jackie Chan, oprichter en CEO van het in Vancouver gevestigde BakerWest Real Estate, dat luxe hoogbouwflats in het hele land op de markt brengt.

zei meneer Chan, die in Hong Kong is geboren en al 29 jaar in Vancouver woont. De meeste buitenlanders die onroerend goed kopen, zijn geen speculanten. Het zijn immigranten die huizen kopen om in te wonen.”

Bovendien hebben regionale overheden al gewerkt aan het aanpakken van stijgende huizenprijzen. In Ontario verhoogde de provinciale overheid de onroerendgoedbelasting voor buitenlandse kopers van 20 procent naar 25 procent. British Columbia heeft een belasting van 20 procent opgelegd aan internationale huizenkopers. En de maatregelen leken te werken: buitenlandse investeringen in onroerend goed daalden van 9 procent van de woningverkopen in juni 2016 tot ongeveer 1 procent in juni 2022, volgens gegevens van het BC Department of Finance. “Geen enkele ontwikkelaar die bij zijn volle verstand was, richtte zich op hen”, zei dhr. Chan. Waarom is een verbod zinvol?

Halverwege 2022 beginnen de prijzen in heel Canada al te dalen. Maar in juni werd het verbod op buitenlandse kopers zonder veel tamtam ondertekend. In feite is het grotendeels onontdekt, zelfs door veel vastgoedprofessionals.

“Dat was één regel in een document”, zegt Julie Cottier, senior director van de belastingpraktijk voor niet-ingezetenen bij accountantskantoor FL Fuller Landau in Montreal. “Toen stilte. Ze lieten de wereld niet weten dat dit echt gebeurde.”

Trudeau en andere politici hebben niet veel over de wet gezegd sinds de inwerkingtreding ervan, en er is weinig aandacht voor in de lokale media. “Proberen hierover informatie van de regering te krijgen, was een zeer moeilijke taak”, zei mevrouw Coteh.

Dat kan zijn omdat de wet heeft geleid tot beschuldigingen van xenofobie. Met immigratiecijfers die een recordhoogte bereiken in Canada – Censusgegevens vrijgegeven In oktober werd onthuld dat immigranten nu 23 procent van de bevolking uitmaken, waarvan de overgrote meerderheid uit India en China komt – sommige veteranen uit de industrie zeggen dat er een verband is.

“Een groot deel van de huizencrisis werd toegeschreven aan niet-Canadezen, en het was politiek een groot probleem”, zegt Brendon Ogmundson, hoofdeconoom bij de British Columbia Real Estate Association. Maar de pandemie heeft bijna een heel segment van buitenlandse kopers buitengesloten en de prijzen zijn nog steeds op recordhoogtes. Dit is een bewijs dat buitenlandse kopers geen belangrijke motor van de markt zijn, en dit verbod zal nergens toe leiden.

Michael Burke, CEO van de in Ottawa gevestigde Canadian Real Estate Association, noemde de wet “een belediging voor het merk van Canada als een gastvrije, multiculturele natie”.

Hij zei: “We vertellen de mensen dat we ze hier niet willen hebben.”

In belangrijke buitenlandse kopersmarkten zoals Hong Kong, waar de immigratie naar Canada een hoge vlucht neemt, zal de wet weinig invloed hebben op de vraag, zei Alisha Ma, managing partner van Halcyon Counsel Limited in Hong Kong, dat klanten helpt emigreren naar Canada. “Klanten zijn bereid om te wachten op permanent verblijf, en aangezien we ons in een omgeving met hoge rentevoeten bevinden, is er meer reden om te wachten”, zei mevrouw Ma.

Maar ze voerde aan dat het nieuwe beleid rechtstreeks gericht is op “Canada’s inheemse gieren”, en verwierp het idee dat het discriminerend was. “Het is niet in strijd met het gastvrije immigratiebeleid van Canada”, zei ze. “Ze sluiten de deur voor vastgoedbeleggers.”

Federale functionarissen weigerden vragen voor dit artikel te beantwoorden. Minister van Huisvesting Ahmed Hussein reageerde niet op verzoeken om commentaar. Adrianne Fabchas, een woordvoerster van vicepremier en minister van Financiën Chrystia Freeland, zei in een verklaring per e-mail dat de wetgeving gericht is op een klein segment van speculanten. “Deze actie verbiedt buitenlandse bedrijven en personen die geen Canadees staatsburger of permanent ingezetene zijn om niet-recreatieve woningen in Canada te verwerven”, schreef mevrouw Fabchas.

Op 21 december, zes maanden nadat de wet was aangenomen, keurde de regering het goed Kort reglement, inclusief ontheffingen en handhaving. Ze verduidelijkten dat het verbod alleen van toepassing was in “stedelijke volkstellingsgebieden” en “agglomeraties” – in wezen steden die aan bepaalde demografische criteria voldoen – en niet op vakantiehuizen in “recreatiegebieden”. Vrijstellingen zijn onder meer kopers met Canadese echtgenoten of partners, vluchtelingen en buitenlanders die meergezinswoningen kopen met meer dan drie eenheden (die in theorie aan Canadezen kunnen worden verhuurd).

Wat overtreders betreft, kunnen straffen tot 10.000 Canadese dollar worden opgelegd “aan elke partij die schuldig is bevonden aan het willens en wetens helpen van een niet-Canadese persoon bij het overtreden van het verbod”. Overtredende kopers kunnen worden gedwongen om het onroerend goed te verkopen, “niet meer ontvangen dan de betaalde aankoopprijs”.

Voor sommigen lost de regelgeving de nuances van de wet niet op. “Er zijn geen significante verduidelijkingen”, zegt Stephen Crane, president en CEO van de Canadian Employee Mobility Council, die bedrijven adviseert over personeelsmobiliteit.

Makelaars zeggen dat het mysterie hen heeft verlamd. In plaats van de naderende deadline te overhaasten, zullen de meeste buitenlandse kopers gewoon wachten tot de wet over twee jaar afloopt. “Mijn klanten zitten in een afwachtend patroon”, zegt Lisa Kaufman, mede-oprichter van Sotheby’s International Realty Quebec in Montreal. “Als ze horen dat zelfs professionals een wet niet kunnen spellen, kiezen ze ervoor om die wet uit te sluiten.”

Ze zei dat slechts één van haar klanten, een Amerikaanse gepensioneerde die weigerde geïnterviewd te worden, zich “haastte” om een ​​straat uit Montreal te kopen voordat het verbod van kracht werd.

Hoewel het nieuwkomers met een verblijfsstatus uitsluit, valt het verbod samen met Canada’s strenge nieuwe immigratiedoelstellingen, die vorige maand werden aangekondigd en gericht zijn op het vervullen van bijna een miljoen vacatures in het hele land. Het kabinet heeft voorgesteld om in 2023 465.000 nieuwe permanente inwoners op te nemen en in 2025 ruim 500.000, ook al zijn de aanvragen voor permanent verblijf dit jaar sterk teruggelopen, aldus de regering. overheidscijfers. Tijdens een persconferentie waarin de doelen werden aangekondigd, zei Sean Fraser, de Canadese minister van Immigratie, Vluchtelingen en Burgerschap: “Kijk mensen, voor mij is het simpel: Canada heeft meer mensen nodig.”

Maar meneer Crane zei dat de wet het tegenovergestelde effect zou kunnen hebben. “Dit zal een huiveringwekkend effect hebben op mensen die hierheen willen verhuizen, hier willen werken en zich bij hun familie willen vestigen”, zei hij.

Jenny Cowan, het parlementslid dat Vancouver East vertegenwoordigt en huisvestingscriticus van de oppositie New Democratic Party of Canada, zei dat de wet de echte boosdoeners in de huisvestingscrisis mist. “De overheid zou zich moeten richten op REIT’s”, of bedrijven die voor winst in onroerend goed investeren, zei ze. “We moeten de financialisering van woningen in toom houden.”

Sommige van deze ideeën zijn al van kracht, gecombineerd met hogere tarieven en inflatie om de prijsgroei te vertragen. De regering van Trudeau heeft dit jaar een anti-flip-belasting onthuld om vastgoedspeculanten te ontmoedigen, samen met een “inactieve eigendom”-belasting voor internationale verhuurders van wie de woningen meer dan 180 dagen per jaar leegstaan.

Eerder dit jaar heeft de Canadian Mortgage and Housing Corporation genoemd Kevin Krieger zei dat er tegen 2030 nog eens 3,5 miljoen huizen moeten worden gebouwd om betaalbaarheid voor alle Canadezen te bereiken, maar campagnes rond de betaalbaarheid van woningen “gericht op het onderdrukken van de vraag, zoals belastingen voor buitenlandse kopers, zijn politiek opportuun”, zei voorzitter Toronto Regional Real Estate, een Brancheorganisatie. “Maar de afgelopen tien jaar hebben we de regering opgeroepen om het aanbod in overweging te nemen.”

Momenteel zien de grootste steden van Canada minder internationale kopers die de markt naderen. In Greater Toronto is de deelname aan de buitenlandse markt hoogstens 3 tot 6 procent, zei de heer Krieger. “Zelfs als het zo hoog is, bestaat het niet in het grote geheel.”

Maar een nieuwe golf van internationale kopers lijkt zijn tijd af te wachten, bereid te wachten tot het verbod afloopt. Pauline Unger, een makelaar in onroerend goed bij Royal LePage Advantage in Smith Falls, Ontario, zei dat ze na de eerste aankondiging in april een golf van koopactiviteiten zag. Sindsdien, zei ze, staan ​​klanten klaar voor begeleiding, maar niet om te kopen: “Het is vooral een afwachtende situatie.”