De gemeenteraad van Vancouver keurt maximaal acht woningen op een eengezinskavel goed

Zachte verdichting door middel van uitgebreide multi-residentiële ontwikkeling zal nu worden toegestaan ​​in de meeste eengezinswijken in Vancouver in de stad.

Tijdens de openbare hoorzitting van donderdag keurde de gemeenteraad van Vancouver unaniem het multistafkader van de stad Vancouver goed voor ‘het toevoegen van ontbrekende middenhuisvesting en het vereenvoudigen van statuten’ – een beleidsrichting die voortkwam uit een voorstel van een lid uit de vorige samenstelling van de gemeenteraad.

Hierdoor kunnen huiseigenaren en bouwers een vastgoedcomplex bouwen van maximaal vier eenheden op een standaard eengezinskavel, maximaal vijf eenheden op een middelgroot eengezinskavel en maximaal zes eenheden op een grotere eengezinskavel. kavel. Het algemene idee is dat deze woningen relatief goedkoper zullen zijn dan vrijstaande eengezinswoningen.

Voor grotere strata-multiples met een Floor Area Ratio (FAR)-dichtheid groter dan 0,7 keer de perceelgrootte, zal het project onderworpen zijn aan een aanvullende forfaitaire dichtheidsbijdrage of een toewijzing van één eenheid voor eigendom tegen een korting onder de marktprijs van 50% van de marktprijs voor gezinnen met middeninkomens.

Er zijn maximaal acht eenheden toegestaan ​​op een eengezinskavel als alle eenheden worden gebruikt voor veilige, speciaal gebouwde huurwoningen.

In alle scenario’s is de maximale dichtheid 1,0 FAR voor een verscheidenheid aan configuraties, die niet hoger mag zijn dan 11,5 meter met drie verdiepingen.

Het beleid zou ook het maximale vloeroppervlak van een eengezinswoning op een perceel met 14% verminderen ten opzichte van de perceelgrootte, terwijl de dichtheid naar de woning met de oprit zou worden verschoven door het maximale vloeroppervlak van het gebouw met maar liefst 56% te vergroten. Er zijn enige zorgen over de mogelijke gevolgen die dit zou kunnen hebben voor gezinnen met meerdere generaties die er de voorkeur aan geven in dezelfde hoofdwoning te wonen.

In reële termen zou bijvoorbeeld voor een standaard eengezinskavelgrootte van 10 meter breed (straatgevel) en 30 meter lang (diep) het maximale vloeroppervlak van de woningstructuur afnemen ten opzichte van de huidige limiet van 2.800 vierkante meter. meter tot 2.400 vierkante meter.

Naast verdichting hervormt dit beleid de eengezinsdistricten van Vancouver door negen verschillende bestemmingsdistricten samen te voegen tot slechts één.

Tijdens beraadslagingen heeft de gemeenteraad ook twee amendementen aangenomen die betrekking hadden op het onderzoeken van uitzonderingen op het vloeroppervlak voor liften en andere toegankelijke ruimtes, en overwegingen voor beleid inzake erfgoed/karakterbehoud om karakterbehoud te stimuleren en de toegestane dichtheid te maximaliseren.

Wijzigingen om multiplexing mogelijk te maken op kavels met RS-zones in heel Vancouver, waarbij standaardkavels (geel) en grote kavels (turkoois) worden aangeboden. (stad Vancouver)

Dit is de belangrijkste algemene verandering in eengezinswijken sinds Vancouver in 2009 voor het eerst laanwoningen als typologie introduceerde. Het komt ook overeen met de zachte verdichtingstrends van het Vancouver City Plan.

“Een wijziging van het bestemmingsplan van deze omvang, en ik ben het ermee eens dat dit de belangrijkste in vele jaren in Vancouver is, is een uiterst complexe onderneming”, zei stadsmanager Paul Mochrie na de stemming van vanavond.

“Het team heeft een breed scala aan overwegingen tegen elkaar afgewogen, waaronder het woningaanbod, de economische levensvatbaarheid, de capaciteit van de infrastructuur, de waardering van de grondwaarde, de levensvatbaarheid van de buurt en de administratieve eenvoud. Het is verbijsterend.”

ABC-burgemeester Ken Sim zei dat het beleid scenario’s voor senioren mogelijk zou maken om in te krimpen en jongeren in staat te stellen in hun gemeenschap te blijven.

“Perfect is de vijand van het goede. Hoewel elk plan zijn critici kent, denk ik dat dit plan veel goede punten raakt. Het is een grote stap in de richting van het aanpakken van het ontbrekende midden”, zei de burgemeester.

ABC-raadslid Lisa Dominato zei dat dit een alternatief bood voor wooneenheden, als onderdeel van het aanbieden van een “breder scala aan woningtypen en eigendomsrechten” om mensen verschillende opties te bieden.

ABC-raadslid Peter Meisner suggereerde dat dit de juiste stap was in het slimme gebruik van het beperkte landaanbod van Vancouver, voordat hij ‘verschillende voordelen’ van de typologie beschreef, waaronder ‘een overstap naar bovengrondse suites op een lager niveau, in plaats van keldersuites’.

“Dit zal onze buurten dynamischer en inclusiever maken, en mensen in staat stellen om in buurten te wonen die voorheen misschien buiten bereik waren. “Dit is een grote stap voorwaarts om ervoor te zorgen dat we huizen hebben voor onze eerstehulpverleners, voor onze leraren en voor onze gezinnen die in Vancouver willen verblijven, maar niet “Een geschikte locatie kunnen vinden vanwege het beperkte aanbod en de hoge prijzen.” Meisner.

Hoewel er unanieme steun was voor de goedkeuring van dit beleid, was niet iedereen ervan overtuigd dat het een significante en betekenisvolle impact zou genereren.

Dit beleid zal naar verwachting alleen al per jaar ongeveer 200 meervoudige indieningen stimuleren.

Grotere dichtheden werden door het stadspersoneel niet ter overweging aan de gemeenteraad voorgelegd, voornamelijk omdat ze bang waren dat ze de kleine voorzieningen in deze buurten met lage dichtheid zouden overweldigen, met name de riolering, waar aanzienlijke herinvesteringen nodig zouden zijn. Sommige openbare sprekers die hun verzet uitten, uitten ook hun bezorgdheid over de groeiende vraag naar parkeren langs de stoeprand.

Bovendien heeft het raamwerk, met een maximale dichtheid van 1,0 FAR, een stapsgewijze verhoging ten opzichte van de huidige limieten, enige kritiek gekregen van bouwers dat veel projecten financieel niet haalbaar zouden zijn om te bouwen.

“Ik heb gehoord dat dit de grootste verandering in landgebruik in Vancouver in decennia wordt genoemd, maar ik denk dat dat aanzienlijk en belangrijk is, maar het wijst ook op het probleem, namelijk dat we deze grootste verandering in landgebruik tien jaar geleden hadden moeten hebben gehad. Minder, en nu raken we achterop. “Ik ben blij dat dit gebeurt, maar we moeten onmiddellijk veel meer doen”, zegt Christine Boyle, een consultant van OneCity.

“We moeten in elke buurt meer huur- en sociale woningen bouwen. We moeten echt kijken hoe we alle dingen kunnen doen die we moeten doen, inclusief het upgraden van nutsvoorzieningen en rioleringen, zodat we appartementsgebouwen van vier tot zes verdiepingen kunnen huren, zoals Parijs. Opties Betaalbaarder, beloopbaar en dichter.

Groenraadslid Pete Fry benadrukte ook de noodzaak om meer te doen aan het genereren van een nieuw aanbod van betaalbare woningen.

“Als we woningen sneller en efficiënter bij mensen willen krijgen, vooral voor huurders en mensen met een middeninkomen in deze stad, gaat dit niet lukken, en moeten we meer doen”, zei Frey.

“Voor sommigen van hen betekent dit niet ‘het midden missen’, het betekent ‘het midden missen’. Dat is het niet, maar het is toch een geweldige zet.”

Dit najaar zal de provinciale overheid naar verwachting meer details verstrekken over haar beleid waarbij maximaal vier eenheden op eengezinskavels in de provincie worden toegestaan, waarbij gemeentelijke overheden worden omzeild. Eerder dit jaar keurde de stad Victoria ook haar eigen beleid voor ontbrekende middenmultiplex goed.