March 5, 2024

Bank of Canada promoot een vals vastgoedverhaal om de schuld af te wenden: BMO

Bank of Canada promoot een vals vastgoedverhaal om de schuld af te wenden: BMO

De Canadezen geloofden even dat de centrale bank van het land zijn fouten toegaf en corrigeerde. Deze valse droom werd donderdag overgoten met een emmer koud water, omdat… Bank van Canada In de toespraak van de vice-gouverneur van de Bank of Canada, Gravelle, werd verwezen naar het ‘probleem met het woningaanbod op de lange termijn’. Het omarmen van een populair maar vals politiek verhaal paste niet goed bij BMO, dat het revisionisme noemde. Zelfs de indicatoren van de centrale banken ondersteunen niet de poging van de vice-gouverneur om de aandacht af te leiden van het mislukken van de lage rente.

De ultralage renteschok van de Bank of Canada maakte een einde aan betaalbare woningen

De bewering van de Bank of Canada dat Canada al lange tijd een aanbodprobleem heeft, wordt in twijfel getrokken door onderzoek naar de betaalbaarheid. De Housing Affordability Index (HAI) van de Bank of Canada toont het deel van het inkomen dat het gemiddelde huishouden dat een huis koopt, moet besteden aan zijn hypotheek. In de onderstaande grafiek, gedeeld door BMO, kunnen we zien dat de index tussen 1994 en 2019 als betaalbaar wordt beschouwd.

Betaalbaarheid van woningen in Canada versus huurprijsgroei

Bron: BMO Kapitaalmarkten; Bank van Canada; Statistieken Canada.

“Zelfs een vluchtige blik op de eigen maatstaf van de betaalbaarheid van woningen of de huurinflatie van de bank toont gemakkelijk aan dat er vóór 2020 geen significant probleem was”, legt Douglas Porter, hoofdeconoom bij BMO, uit.

“Het vuur is aangestoken door een combinatie van zeer lage rentetarieven en vervolgens de snelste bevolkingsgroei in 50 jaar. De eigen metingen van de bank van leegstaande woningen en nieuwbouw versus gezinsvorming laten zien dat het echte probleem pas onlangs aan het licht is gekomen, en dit is geen kwestie van ‘lange termijn’.”

De Canadese huurprijzen stijgen, maar niet alles is te wijten aan leegstand

De centrale bank beweerde ook dat de beperkte leegstand een opwaartse druk op de huurprijzen zal blijven uitoefenen. Opnieuw is dit verhaal in tegenspraak met de bewering dat het een langetermijnkwestie is. Dit betekent niet dat de huurprijzen snel zullen dalen, maar het is niet bepaald een probleem voor de lange termijn.

“We hebben geen bezwaar tegen de laatste bewering, maar we zijn het niet helemaal eens met de uitleg over hoe we hier terecht zijn gekomen”, zegt Porter.

Toe te voegen: “Ja, de huurprijzen zijn gestegen ten opzichte van de zeer lage stijgingen in 2019, deels omdat StatCan de huurprijzen anders is gaan meten.

Een opmerkelijk punt dat BMO niet vermeldt, is de relatie tussen lage rentetarieven en speculatieve eigenaren. Het grootste deel van het nieuwe aanbod wordt gekocht door beleggers die lage tarieven gebruiken om de prijzen op te drijven. Deze aankopen hadden grotendeels een negatieve cashflow, wat betekent dat de huurprijzen niet voldoende waren om de stijgingen te dekken. Wanneer passieve cashflowbeleggers de markt domineren, hebben ze een monopolieachtig effect. De huurprijzen moeten stijgen om laaggeprijsde aankopen te ondersteunen.

De recente beleidsgedreven bevolkingsgroei in Canada zet nu de prijzen onder druk

Wat de Bank of Canada goed heeft gedaan, is dat de recente recordbevolkingsgroei heeft bijgedragen aan de stress. Federale beleidsmakers hebben immigratie gebruikt als stimuleringsinstrument, vergelijkbaar met de manier waarop lage rentetarieven zijn ontworpen om de vraag en dus de inflatie te stimuleren. Het is veel gemakkelijker om de immigratiedoelstellingen met één punt te verhogen en de vraag het bbp hoger te laten duwen dan om de huidige bevolking met dat bedrag te laten groeien. Het is echter duidelijk dat deze strategie niet zonder nadelen is.

“Ja, we kunnen nu, met de luxe achteraf gezien, terugkijken op de afgelopen vijf jaar en drie miljoen mensen hebben toegevoegd en zeggen dat we niet genoeg aanbod hadden. Maar zelfs de recordniveaus van nieuwe starts in 2021/2022 konden dat gewoonweg niet.” Ik kan die golf niet bijhouden.’ Kort verzoek.

Uit eerder onderzoek van BMO blijkt dat het woningaanbod in Canada al twintig jaar groter is dan de gezinsvorming. Zelfs in steden als Toronto en Vancouver hebben de nieuwe woningen de bevolkingsgroei overtroffen. Pas bij recente beleidswijzigingen werd het aantal inwoners dat opzettelijk in de minderheid was dan de huisvesting een probleem.