Slag om Alberta: Waarom zijn huizen in Edmonton zoveel goedkoper dan huizen in Calgary?

Alberta is wellicht de call, maar ondanks de vele overeenkomsten tussen de grootste steden van de provincie komt Edmonton als het gaat om huizenprijzen als beste uit de bus achteruit Achter – waarom?

Afgelopen winter begon Madeleine Toller haar zoektocht naar een huis in Edmonton. “We hebben op veel plekken gekeken”, zegt ze, waarbij ze opmerkt dat het hebben van een achtertuin de belangrijkste reden was dat ze de vrijstaande markt wilde betreden. “Ik woonde in een appartement met mijn energieke hond, en ik had echt meer ruimte voor hem nodig.”

Het kostte mevrouw Toller vier maanden en één mislukte poging voordat ze met succes verhuisde naar een bungalow uit 1972 in Dugan, een volwassen wijk in het zuiden van Edmonton, die aan de meeste van haar behoeften voldeed zonder haar budget zwaar te belasten. De vermelde prijs voor het huis van 1.315 vierkante meter was $ 415.000.

“Ik wist niets over deze buurt”, zegt mevrouw Toler. “Het is iets verder van het stadscentrum dan ik had gewild,” [but] Qua veiligheid en comfort was het een goed compromis.

Dankzij de hulp van haar makelaar, Hilary Rilling, was de ervaring van mevrouw Toler als eerste koper eenvoudig, maar niet zonder stress. “Het voelde als een tweede fulltimebaan”, zegt ze. “Er waren veel huizen die ik leuk vond, [but] Ze lieten ze zien voordat we een bezichtiging konden regelen.

Als mevrouw Toller op zoek was geweest naar een huis in Calgary, zou het moeilijk zijn geweest om een ​​woning met vergelijkbare kenmerken voor dezelfde prijs te vinden. In april bereikte de gemiddelde prijs Edmonton Het afgescheiden deel was ongeveer 30 procent minder dan CalgaryDe gemiddelde prijzen in deze sector bereikten respectievelijk $493.000 en $690.000. Het lenteseizoen was net begonnen.

In augustus bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van vrijstaande woningen in Calgary Overtreding $700.000 – terwijl hij in Edmonton was afgenomen Naar $ 492.000.

In tegenstelling tot Calgary heeft de vastgoedmarkt in Edmonton dit jaar geen grote schommelingen gekend, zegt Melanie Boles, bestuursvoorzitter van de Edmonton Association of Realtors. “Onze gemiddelde prijs ligt nog steeds binnen dat zeer redelijke bereik van $ 412.000”, benadrukt ze. Gegevens Vanaf de laatste week van augustus. “Dit ligt nog steeds binnen het bereik van de gemiddelde mens.”

De afgelopen twintig jaar zijn de huizenprijzen gestegen neigen tot Om in Edmonton lager te zijn, liepen de prijsschommelingen grotendeels parallel. Maar dat veranderde in 2022, toen de prijs van de woning steeg inhoudsopgave Het vertrok in Calgary. In juli van dit jaar was de huizenprijsindex van Calgary 23,59 punten hoger dan die van Edmonton – een recordverschil.

Deze situatie redden Veel starters in Calgary houden van een eigen huis Creëren Overvloed op de huurmarkt in de stad.

Robert King is een huurder in Calgary die al twee jaar spaart om een ​​huis te kopen, maar ondanks een relatief hoog inkomen en een stabiele baan als handelaar, raakt zijn droom van een eigen huis steeds verder buiten bereik. “We zijn onderweg daarheen”, zegt hij. “Maar elke keer dat mijn spaarrekening stijgt, stijgen de huizenprijzen ook.”

Huizenprijzen zijn de reden in Calgary ontvangst A register Hoewel de stijging dit jaar stabiel blijft in Edmonton, lijkt het een kwestie van vraag en aanbod te zijn.

Verplaats het Door interprovinciale en internationale migratie, in 2022 de bevolking van Alberta meer Volgens de stad Calgary door ongeveer 119.000 mensen Schattingenvestigde ongeveer een derde van deze nieuwkomers zich in Calgary.

Hoewel vergelijkbaar werkgelegenheid Het belangrijkste verschil tussen de twee steden is hun economie, zegt David Dale Johnson, hoogleraar vastgoed aan de Universiteit van Alberta. Omdat de economie van Edmonton gebaseerd is op overheid, gezondheidszorg, postsecundair onderwijs, groothandel en ‘grijze’ olie en gas, zijn de omstandigheden op de huizenmarkt stabieler dan die in Calgary. “Van ondernemerschap en nieuwe hightech-groei is Calgary de place to be, vergeleken met Edmonton”, zegt hij.

Volgens Ray Wong, vice-president data operations bij Altus Group, is Calgary in snel tempo een magneet aan het worden voor talent in de technologie- en energiesector. “Als bedrijven naar verschillende steden kijken om zich te vestigen, kijken ze naar de totale bezettingskosten, de kosten van levensonderhoud en de talentenpool”, zegt hij. “Beide steden doen het goed op het gebied van betaalbaarheid, maar Calgary is iets beter vanwege het soort banen dat beschikbaar is.”

Maar dat betekent niet dat de bevolking van Edmonton niet groeit. Tussen juli 2021 en juli 2022 was de bevolking van Edmonton meer op 2,4 procent, terwijl Calgary ik sliep Met 3,1 procent.

Sommigen geloven dat de belangrijkste reden dat deze markten zich anders gedroegen, is dat Edmonton in een betere positie verkeerde om nieuwkomers te huisvesten.

“Wat er in Edmonton gebeurde, is dat ze nooit met hetzelfde tekort aan aanbod te kampen hadden als Calgary”, zegt Anne-Marie Lowry, hoofdeconoom bij de Alberta Real Estate Association, en merkt op dat Edmonton eind 2022 vijf maanden aanbod had, terwijl Dat Calgary zou nog minder dan twee maanden duren.

“Iedereen had vorig jaar een grote piek, toen de markt… rennen‘Edmonton is weer terug’, zegt ze [this year]Dat deed Calgary ook. Maar Calgary ging weer omhoog, en Edmonton niet – en een deel daarvan kwam doordat ze meer voorraden hadden.

Eén factor die heeft bijgedragen aan de snelle bevolkingsgroei van Edmonton is de sterkste voorraad Speciaal gebouwde huurwoningen, zegt mevrouw Lowry, en merkt op dat dit het kapitaal van Alberta in staat heeft gesteld een deel van de groei weg te halen van de wederverkoopmarkt.

Terwijl de herfstmarkt zich stabiliseert, hebben kopers uit Edmonton nog steeds meer opties beschikbaar in verschillende segmenten en prijscategorieën. Op 1 september vertegenwoordigde het aandeel vrijstaande woningen in Edmonton voor $ 500.000 of minder ongeveer 50 procent van alle woningen in de sector, volgens cijfers van Edmonton. Makelaar.ca. In Calgary bedroeg dat aandeel minder dan 9 procent.

Maar als de huidige migratietrends zich voortzetten en de huizenbouw niet verbetert, zou de hoofdstad van Alberta het voorbeeld van Calgary kunnen volgen, zegt mevrouw Lowry. Hoewel het aanbod in alle sectoren hoger blijft dan vorig jaar, koelt de rente de vraag aan de bovenkant van de markt af. Als gevolg hiervan begint de huisvesting in Edmonton Projectie Met ongeveer 40 procent in het tweede kwartaal van 2023, vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Als deze situatie aanhoudt, kan dit het aanbod beperken en leiden tot prijsgroei op de wederverkoopmarkt, zegt mevrouw Lowry.

Hoewel de krappere markt in Edmonton de prijzen voor starters zou kunnen verlagen, zal de aantrekkingskracht van de steden in Alberta waarschijnlijk blijven bestaan. “De migratiepatronen komen vooral uit Ontario en zijn minder prijsgevoelig dan die van mensen uit Edmonton”, zegt mevrouw Lowry.

“Als je uit een van de grotere centra rond Toronto komt, of in de buurt van dat gebied, hoef je je daar geen zorgen over te maken.” [paying] $ 700.000 voor een vrijstaand huis.