Zal Canada’s verbod op buitenlandse huizenkopers huizen betaalbaarder maken? Sommige experts hebben twijfels

Vanaf nieuwjaarsdag zullen sommige buitenlandse kopers worden uitgesloten van het kopen van woningen in Canada, een maatregel die volgens de federale overheid bedoeld is om woningen betaalbaarder te maken.

Maar veel experts op het gebied van onroerend goed en huisvestingsbeleid zijn er niet van overtuigd dat het verbod van twee jaar een aanzienlijke invloed zal hebben op de huizenprijzen. vrijstellen.

“Ik denk dat dit heel erg politiek beleid is, meer dan economisch beleid”, zegt Brendon Ogmundson, hoofdeconoom bij de British Columbia Real Estate Association.

“Een groot deel van het publiek is er de afgelopen jaren van overtuigd geraakt dat het buitenlandse investeerders en buitenlands geld zijn die de huizenprijzen opdrijven, niet wat het werkelijk doet: lage rentetarieven en een zeer laag aanbod.”

Er zijn beperkte gegevens om buitenlandse kopers en eigenaren in heel Canada te volgen. in vier provincies en één territorium gemeten in Statistics Canada in 2020 – laatste jaar beschikbaar – tussen twee en zes procent van de woningen had ten minste één niet-ingezeten eigenaar.

Op de hete huizenmarkt in British Columbia was in 2021 bij slechts ongeveer 1,1 procent van de transacties een buitenlandse koper betrokken – tegen drie procent in 2017, wat de provinciale overheid toeschrijft aan haar belastingen op niet-ingezetenen, speculanten en leegstaande woningen. De regering van Ontario zegt dat ze een “neerwaartse trend” heeft gezien in de aankopen van buitenlands onroerend goed sinds ze in 2017 begon met het belasten van aankopen door niet-ingezetenen.

“Welke onvolledige gegevens we ook hebben, het toont aan dat het percentage eigenlijk vrij klein is als het gaat om buitenlandse kopers”, zegt Vic Singh, universitair hoofddocent in het Global Management Studies Program aan de Ted Rogers School of Management aan de Toronto Metropolitan University.

“Ik vind dat de overheid iets had moeten doen [about housing]En het is makkelijker om een ​​buitenlandse koper als doelwit te kiezen.”

Minister van Financiën Chrystia Freeland wees verschillende interviewverzoeken af. “De huizen moeten huizen zijn voor Canadezen om in te wonen en geen investeringsgoederen voor buitenlanders”, zei een woordvoerder van Freeland in een verklaring.

Informatie die door Mortgage and Housing Canada aan CBC News is verstrekt, geeft aan dat de regering geen modellen heeft geïmplementeerd die de potentiële gevolgen van het verbod op de huizenmarkt en prijzen zouden laten zien.

Wie en wat is vrijgesteld

Canadese staatsburgers en permanente inwoners zijn vrijgesteld van het verbod. Andere potentiële kopers hebben te maken met andere regels.

Buitenlandse studenten en buitenlandse werknemers mogen één woning kopen, zolang ze een bepaald aantal jaren in Canada hebben gewoond, wat aangeeft dat ze van plan zijn om permanent ingezetene te worden. Voor werknemers betekende dit dat ze drie van de vier jaar in Canada werkten voordat ze onroerend goed kochten, terwijl studenten vijf jaar lang 244 dagen per jaar in Canada moesten zijn voordat ze een woning kochten. Internationale studenten kunnen geen woning kopen voor meer dan $ 500.000.

Buitenlandse burgers met een tijdelijk verblijf, vluchtelingen, diplomaten, consulaire ambtenaren en leden van internationale organisaties die in Canada wonen, kunnen ook onroerend goed kopen zonder aanvullende beperkingen.

Onder het verbod wordt het niet-Canadese entiteiten, zoals offshore-bedrijven en Canadese entiteiten onder buitenlandse controle, verboden om onroerend goed te kopen.

De regels gelden alleen voor woningen met drie of minder wooneenheden. Er is ook Uitzonderingen voor woningen in dunbevolkte gebieden. Recreatieve eigendommen, zoals huisjes, hutten en andere vakantiehuizen, zijn vrijgesteld.

Niet-ingezetenen die een huis kopen in strijd met het verbod – of de makelaars en advocaten die hen bijstaan ​​- kunnen een veroordeling en een boete van maximaal $ 10.000 krijgen. De federale overheid kan ook een aanvraag indienen bij de Superior Court van de provincie waar het huis is gekocht om de verkoop van het onroerend goed te bevelen.

De Canadian Real Estate Association (CREA) maakte zich zorgen over de extra kosten en potentiële juridische risico’s waarmee makelaars te maken kunnen krijgen als ze proberen te bepalen of kopers en eigendommen in aanmerking komen.

“Als gevolg van deze wetgeving kunnen kopers verwachten dat verhuurders meer vragen stellen en aanvullende documentatie opvragen bij alle klanten”, zegt een CREA-woordvoerder in een verklaring.

Waarschuwing uit Nieuw-Zeeland

Het kantoor van Freeland noemde het verbod op buitenlandse kopers in Nieuw-Zeeland als een voorbeeld van een “vergelijkbaar land” dat een soortgelijk beleid implementeert om de betaalbaarheid van huisvesting te verbeteren.

Experts daar zeggen echter dat hij geen succes heeft gevonden.

Vóór het verbod van Nieuw-Zeeland in 2018 was 2,9 procent van de huizenkopers niet-ingezetenen. Hun aantal is sindsdien gedaald tot 0,4 procent – tot nu toe De huizenprijzen bleven stijgenZe werden alleen in bedwang gehouden door de renteverhoging van dit jaar.

zegt Brad Olsen, hoofdeconoom en directeur van Infometrics, een economisch adviesbureau in Wellington, Nieuw-Zeeland.

“Gezien het feit dat er zo weinig werd gekocht en verkocht door buitenlands eigendom, was dit echt een politieke zet.”

Olsen was bezorgd dat Canada dezelfde zet deed.

“Het is alsof – net als in Nieuw-Zeeland – de echte grote politieke focus die veel buzz krijgt en iedereen absoluut enthousiast maakt … we introduceerden destijds [of New Zealand’s ban] Er is niets veranderd, er is niets veranderd.”

Onontdekte opties

Experts zeggen dat het vergroten van het aanbod door sneller meer huizen te bouwen een voor de hand liggende oplossing is om aan de vraag naar woningen te voldoen, en de federale overheid heeft beloofd gemeenten te helpen de bouw te versnellen.

Singh zegt dat de soorten huizen die worden gebouwd ook belangrijk zijn. “Als je 1,5 miljoen huizen bouwt en ze niet betaalbaar zijn… zal dat er alleen maar voor zorgen dat investeerders meer aanbod verzamelen.”

De overheid richt zich ook op investeerders door vanaf 1 januari een nieuwe anti-fliptaks op te leggen aan eigenaren Binnen 12 maanden een woning kopen en verkopen.

Deskundigen vertelden CBC News dat er nog tal van andere maatregelen zijn die de federale overheid nog niet heeft onderzocht, zoals het uitbreiden van belastingen op buitenlandse kopers, zoals die in British Columbia en Ontario, naar nieuwe regio’s, of het verbreden van hun reikwijdte. Een belasting op leegstaande woningen Voorbij niet-ingezetenen.

Paul Kershaw, assistent-professor openbaar beleid aan de Universiteit van British Columbia en zijn denktank Generation Squeeze stelden voor “Bescheiden” toeslag Op huizen met een waarde van meer dan $ 1 miljoen betalen de meeste eigenaren tussen $ 400 en $ 1.000 bij verkoop of nalaten van het huis.

Kershaw zei dat een klein bedrag zou oplopen tot miljarden dollars aan jaarlijkse inkomsten die de federale overheid zou kunnen investeren in betaalbare huur- en coöpwoningen, evenals kortingen voor huurders.

“We moeten het evenwicht herstellen en zeggen: ‘Hier is het principe, eerst huisvesting voor huizen, dan pas investeringen’,” zei hij.

Kershaw is minder pessimistisch over het verbieden van buitenlandse kopers dan sommige andere experts, maar in plaats van een wondermiddel voor de betaalbaarheid van woningen, verwacht hij dat het verbod op zijn best een “klap” zal zijn.

“Het is een – misschien bescheiden – tool in de toolbox, terwijl er zoveel andere zijn die we moeten bekijken.”