Wees voorzichtig met wat u kunt verwachten: een man uit Ontario vecht voor zijn huis na een faillissement van een particuliere hypotheek

De advocaat van het bedrijf zegt nu dat hij bereid is te onderhandelen met de 44-jarige Christian Brooks om de hypotheek van $ 195.000 te verminderen, die is gestegen tot $ 248.000.

Brooks ging in 2019 naar de alternatieve geldschieter voor een lening omdat hij dacht dat dat zijn enige optie was.

De freelance grafisch ontwerper had een lage kredietscore, te betalen rekeningen en een incassobureau zat achter hem aan. Uit zijn belastingaangiftes blijkt dat zijn jaarinkomen destijds iets meer dan $ 7.000 bedroeg, exclusief spaargeld.

“Het was de eerste keer dat ik zoiets deed”, zei Brooks. “Het was uit wanhoop.”

Ik had geen andere keuze dan het te nemen omdat ik al financiële schulden had.– Christian Brooks bij het ondertekenen van een hypotheek bij Morex Capital

Dit type hypotheek – gefinancierd door particuliere investeerders die geld hebben gebundeld om leningen te verstrekken in ruil voor een return on investment – wordt steeds populairder in Canada. Leners moeten zich ervan bewust zijn dat het vaak niet onderworpen is aan dezelfde soort leningsvoorwaarden als een traditionele hypotheek die wordt aangeboden door een leningverstrekkende bank.

Hypotheekrente 10,49%

Een kennis verwees hem naar Morex Capital, een bedrijf dat investeert in “eerste en tweede hoogrentende, kortlopende woninghypotheken in Ontario”, aldus de website.

Brooks kocht de vrijstaande bungalow op Cheeseman Drive niet, het was al eigendom van zijn grootmoeder. Brooks zegt dat hij door haar is opgevoed en alleen thuis woont sinds ze enkele jaren geleden naar een verpleeghuis verhuisde.

Hij is medehuurder van de eigendomsakte, wat betekent dat hij het eigendom zal erven bij de dood van zijn grootmoeder, en hij heeft een volmacht voor haar eigendom, die hij voor haar tekent.

In juni 2019 nam Brooks een hypotheek van $ 800.000 af in de vorm van een eenjarige hypotheek van $ 195.000 tegen 10,49 procent rente, volgens de Mortgage Obligation-website die is beoordeeld door CBC News.

Hoewel hij $ 195.000 leende, verstrekte Morex Capital $ 148.000 na vergoedingen en betalingen.

Volgens het hypotheekdocument omvatten de vergoedingen een betaling van $ 29.000 aan een persoon die Brooks zegt niet te kennen, een administratievergoeding van $ 8.000, een makelaarskosten van $ 4.000 en een jaarlijkse verlengingsvergoeding van maximaal $ 8.000, samen met andere mogelijke late vergoedingen. Betalingen en advocaten in geval van wanbetaling.

Brooks tekende vrijwillig.

“Ik heb ermee ingestemd vanwege de situatie waarin ik me bevond”, zei hij. “Ik had geen andere keuze dan het te nemen omdat ik al financiële schulden had.”

Hij zegt dat het zijn doel was om zijn krediet opnieuw op te bouwen, vervolgens naar een bank te gaan en een kredietlijn tegen een lagere rente te krijgen.

Brooks zegt dat hij slechts twee jaar lang elke maand rentebetalingen van ongeveer $ 1.700 via de vooraf geautoriseerde aftrek heeft gedaan zonder incidenten en beweert dat Morex hem pas in juni 2021 – twee jaar na de eerste overeenkomst – belde om de hypotheek te verlengen.

Hij tekende die maand een hypotheekverlengingsovereenkomst, inclusief $ 16.000 aan verlengingskosten voor 2020 en 2021 die vooraf moesten worden betaald. Toen Brooks dat bedrag niet in één keer kon betalen, zei hij dat het bedrijf in juli 2021 stopte met het accepteren van zijn maandelijkse betalingen en weigerde de later ingediende cheques te innen.

Morex Capital begon in januari met het verkopen van een autoriteitsprocedure, met als doel de controle over het huis over te nemen en Brooks uit te zetten, volgens een procesverklaring ingediend bij de rechtbank van Newmarket.

In de aantijging beweert Morex dat Brooks in gebreke was gebleven en $ 248.950,44 verschuldigd was – een bedrag dat de hoofdsom van de hypotheek, rente, gemiste betalingen, te late vergoedingen, juridische kosten en tal van andere vergoedingen omvat. Dit komt bovenop de $ 40.800 die Brooks al aan rente heeft betaald.

Nadat CBC News contact had opgenomen met Morex Capital, betwistte de advocaat van het bedrijf de aantijgingen van Brook als onjuist, maar ging niet verder toen hem om details werd gevraagd. In een volgende verklaring zei de advocaat dat Morex niet langer de macht zou zoeken om te verkopen.

“Ongeacht de gegrondheid van de zaak in het voordeel van Morex, is Morex vastbesloten om samen te werken met de heer Brooks (en met eventuele leners) om verkopen van autoriteitsacties te vermijden en zal alles in het werk stellen om de leners te helpen hun huis te behouden,” Diamond & Diamond’s Daryl Singer schreef.

“Geen gewone hypotheek’

De vastgoedadvocaten Audrey Loeb en Jonathan Miller van Shibley Righton LLP in Toronto namen de zaak van Brooks pro deo aan. Ze zeggen wat hypotheekvoorwaarden, hoe de deal in elkaar stak en de interacties van Brooks met Murex roepen een aantal vragen op.

‘Dit is geen gewone hypotheek,’ zei Loeb. “Dit is een hypotheek die wordt gebruikt in ongebruikelijke omstandigheden waarin iemand wordt uitgebuit, geloof ik.”

Allereerst beweert Brooks dat Morex hem doorverwees naar een advocaat om hem te voorzien van onafhankelijke juridische vertegenwoordiging bij het ondertekenen van de hypotheek.

“Als je… onafhankelijk juridisch advies krijgt, dat is wat er gebeurt [Brooks] “Omdat hij een lener had moeten zijn, had hij naar een advocaat moeten gaan die absoluut geen connectie heeft met Murex. En als je doorverwijzingen krijgt van Morex, is mijn punt dat je een connectie hebt,” zei Loeb.

Ten tweede blijkt uit een door Brooks begin juni 2019 ondertekend openbaarmakingsformulier voor leners dat de hoofdsom van de hypotheek oorspronkelijk $ 185.000 was. Het werd verhoogd tot $ 195.000, zegt Brooks toen hij op 27 juni de verbintenis ging ondertekenen op het advocatenkantoor, zonder uitleg.

Ten derde zeggen de advocaten van Brooks dat Morex Capital niet heeft uitgelegd waarom een ​​persoon die $ 29.000 aan hypotheekopbrengsten ontving recht had op die betaling.

Tot slot beweren de advocaten van Brooks dat veel van de vergoedingen die Murex zegt dat de stad Brooks verschuldigd is, onbetaalbaar lijken, inclusief de jaarlijkse verlengingsvergoeding van $ 8.000 en juridische kosten.

“In de verklaring van de rechtszaak staat een verwijzing naar $ 7.000 aan juridische kosten en vervolgens een extra vergoeding van $ 7.500, wat in wezen neerkomt op de vergoeding voor hun advocaat om hun advocaat te vertellen dat een lener in gebreke is gebleven,” zei Miller.

“Over het algemeen wordt hier waarschijnlijk dertig- of veertigduizend dollar verdiend, wat naar onze mening ongepast is.”

Brooks en zijn advocaten zeggen dat ze de hoofdsom of rente van de hypotheek niet opgeven, maar proberen het bedrag van de vergoeding te verlagen voor iets meer beheersbaar, terwijl ze een gedwongen verkoop van het huis vermijden.

“Ik wil Murex betalen om ze van mijn rug te krijgen”, zei Brooks. “Als mensen je geld betalen, betaal je ze terug. Maar laten we het op een beschaafde manier doen, zodat niemand gewond raakt.”

Alternatieve leningen is een groeiende industrie

Meer Canadezen mijden de afgelopen jaren banken en kredietverenigingen en zoeken hypotheken bij alternatieve kredietverstrekkers. Tegelijkertijd stroomden investeerders naar de industrie, in de hoop geld te verdienen met de onroerendgoedmarkt waar de vastgoedwaarde omhoogschoot.

Volgens Statistics Canada is de waarde van niet-bancaire hypotheken tussen 2007 en 2018 meer dan 10 keer gestegen – van $ 8,5 miljard in 2007 tot $ 86,7 miljard in 2018.

Het grootste deel van deze groei is afkomstig van hypotheekbedrijven (MFC’s), financiële instellingen die doorgaans verzekerde hypotheken garanderen en verkopen aan de Big Six.

Microfinancieringsbedrijven zijn onderworpen aan veel van dezelfde regels als banken, die strikte regels opleggen over wie kan lenen op basis van inkomen en kredietwaardigheid.

Maar hypotheekbeleggingsondernemingen (MIC’s) zoals Morex Capital, dat geld inzamelt van particuliere investeerders om aangepaste hypotheken te financieren, hebben niet dezelfde leenbeperkingen. Ze hebben de neiging om aflossingsvrije kortetermijnleningen tegen hogere tarieven aan te bieden, omdat ze meer risico nemen door te lenen aan risicovollere klanten.

Middeninkomenslanden hebben de afgelopen 10 jaar ook een gemiddelde jaarlijkse groei met dubbele cijfers doorgemaakt.

Statistics Canada zegt dat de totale financiële activa van middeninkomenslanden in 2020 $ 32,3 miljard bedroegen, tegen $ 11,4 miljard in 2008.

Op haar website stelt Morex Capital dat beleggers sinds de oprichting in 2012 een jaarlijks rendement van 9,35 procent op hun investering hebben ontvangen.

Ron Butler, hypotheekmakelaar bij Butler Mortgage en al 27 jaar een expert op dit gebied, zegt dat alternatieve kredietverstrekkers over het algemeen verplicht zijn om klanten die op zoek zijn naar een hypotheek een passend product aan te bieden.

“Je moet je klant kennen, je moet hun positie begrijpen, je moet hun relatieve positie in de toekomst begrijpen en je moet een oplossing bedenken die voor die klant werkt”, zei Butler.

Leners hebben ook de verantwoordelijkheid om te weten wat voor soort hypotheek ze ondertekenen, zegt Butler.

“Ze moeten winkelen, contact opnemen met verschillende mensen, veel hypotheekmakelaars … en van tevoren hun eigen advocaat krijgen die hen wat advies kan geven over wat ze moeten doen en waar ze op moeten letten”, zei Butler. “Het echte probleem dat tegenwoordig bestaat, is dat het publiek praktisch geen besef heeft van hoe particuliere hypotheken werken.”