Vancouver stelt voor om multiplexen toe te staan ​​voor alle eengezinswoningen

Vanaf begin februari 2023 zal het personeel in de stad Vancouver beginnen met openbare raadplegingen over de belangrijkste wijziging van het bestemmingsplan voor eengezinswoningen in de stad in decennia, die verder gaat dan de serieuze introductie van off-road woningen in 2009.

In een presentatie aan de gemeenteraad van Vancouver op woensdag onthulden stadspersoneel hun oorspronkelijke voorstel om hogere dichtheden toe te staan ​​voor alle eengezinswijken in Vancouver.

Wat voor alle eengezinsgebieden wordt aanbevolen, is zacht volume geven – geen gebruik met hoge intensiteit. Onder de voorgestelde wijzigingen zouden standaard eengezinspercelen maximaal vier eenheden per perceel kunnen zien, terwijl grotere kavels – voornamelijk gelegen in de West Side van Vancouver – maximaal zes eenheden per perceel zouden kunnen zien.

De dichtheid van de berekende toegestane vloeroppervlakverhouding per eengezinsperceel neemt toe tot 1,0 FAR, waardoor de totale bruikbare vloeroppervlakte binnen bebouwing op een perceel gelijk kan zijn aan grond per kavel.

Onder FAR 1.0 zijn nieuwe multiplex-architectuuropties van maximaal drie verdiepingen (36 ft) hoog toegestaan. Parkeren binnen het pand, zoals garages, is niet toegestaan, waardoor bewoners met voertuigen gedwongen worden om op straat op het trottoir te parkeren.

Deze toename in dichtheid ligt boven de huidige bestemmingsopties voor eengezinswoningen voor een huis en baan met drie eenheden en 0,86 FAR, duplexen en suites met vier eenheden en 0,7 FAR, en multiplex en vulling met zes eenheden en 0,85 FAR. Deze FAR-verhoudingen vertalen zich naar tussen 600 vierkante voet en 1.200 vierkante voet in toegevoegde vloeroppervlakdichtheid, afhankelijk van het type en de grootte van de partij.

Voorbeeld van multiplexen. Futrhaus op 1152 East 13th Avenue, Vancouver. (Lee Group + Vancouver Vastgoedhuis)

Door praktisch overal een dergelijke zachte intensivering na te streven, biedt dit een extra manier voor de gemeentelijke overheid om meer betaalbaarheid van het eigenwoningbezit te stimuleren, vooral voor gezinnen uit de middenklasse.

Op basis van de berekening van de stad met behulp van traditionele invoerkosten en gemiddelde prijzen, zou een eenheid met vier verdiepingen geschatte aankoopkosten hebben van $ 1,1 miljoen, met 39% thuiskosten, $ 221.000 aanbetaling van 20% en een gecombineerd gezinsinkomen van $ 235. duizend dollar per jaar.

Het unit-on-lot-scenario met vier verdiepingen is relatief duurder dan de duplex met geschatte aankoopkosten van $ 1,55 miljoen, 55% huiskosten per eenheid, $ 310.000 aanbetaling en $ 326.000 inkomenseis. Eengezinswoningen zijn natuurlijk nog ver weg, met geschatte aankoopkosten van $ 2,82 miljoen, 100% van de woningkosten per eenheid, $ 563.640 aanbetaling en $ 586.000 vereist inkomen.

Het gezinsinkomen dat nodig is om een ​​woning te kopen zal afnemen naarmate er meer eenheden aan de kavel worden toegevoegd.

Stadsheffingen die verband houden met het nastreven van een grotere dichtheid kunnen extra dichtheidskosten met zich meebrengen, vergelijkbaar met woonhuizen die zijn toegestaan ​​​​volgens het Cambie Corridor Plan, maar van deze vergoedingen kan worden afgezien als sommige eenheden onder de marktprijs worden verkocht.

Stadsmedewerkers hebben duidelijk gemaakt dat ze op zoek zijn naar een geleidelijke verhoging vanwege capaciteitsbeperkingen om de ondergrondse infrastructuur, met name riolen, uit te breiden. Het verhogen van de dichtheid tot 1,0 FAR is redelijk, en vertegenwoordigt een toename van het afvalwater van nieuwe woningen en in de toekomst een toename van de afvoer van regenwater als gevolg van klimaatverandering.

Als dichtheden van 2,0 FAR waren toegestaan, zouden deze bouwvormen op herenhuizen lijken en de rioleringsinfrastructuur overbelasten. Medewerkers van de stad stellen dat de kosten voor het vervangen van elke meter ondergrondse leidingen variëren van $ 4.000 tot $ 10.000.

Voorgestelde wijzigingen om multiplexing mogelijk te maken op alle blokken die zijn toegewezen aan RS-gebieden in heel Vancouver, waarbij standaard (geel) en grote (turkoois) quota worden weergegeven. (Stad Vancouver)

De verhoging is van toepassing op alle eengezinsgebieden in Vancouver om ervoor te zorgen dat het beleid gemakkelijk te begrijpen is voor zowel bouwers als stadsmedewerkers die aanvragen beoordelen, waardoor een grote bron van verwarring wordt weggenomen. Deze verdeling maakt het ook beter mogelijk om kansen te creëren en de impact op faciliteiten te beheersen.

Kleinere huizenbouwers die momenteel gespecialiseerd zijn in het bouwen van eengezinswoningen, zullen naar verwachting overstappen op de multiplexoptie vanwege de financiële betaalbaarheid en het gestroomlijnde licentieproces.

De lijst met potentiële voordelen voor stadspersoneel van de voorgestelde zachte verdichting tot 1,0 FAR omvat de creatie van hele buurten, verminderde koolstofvervuiling, gediversifieerde huisvesting en verbeterde toegankelijkheid, terwijl de negatieven het verlies van bomen op kavels, druk op straatparkeren op de trottoir, schaduw Gebouwen en druk op voorzieningen.

Als onderdeel van deze herziening van het beleid van wat kan worden gebouwd op alle eengezinspercelen, proberen stadsmedewerkers ook de bestaande negen verschillende soorten “RS” -bestemmingsschema’s te consolideren in slechts één of twee typen. de stad Edmonton Ook onderzoekt ze momenteel een vergelijkbare combinatie van bestemmingsplannen.

Deze consolidatie in Vancouver zal de complexiteit van de regelgeving aanzienlijk verminderen, met de afschaffing van discretionaire ontwerprichtlijnen en de mogelijkheid dat sommige stappen in het aanvraagproces elkaar overlappen om de verwerkingstijd voor stadsmedewerkers te verkorten.

Een kaart van Vancouver met daarop negen verschillende soorten bestemmingsgebieden in de Republika Srpska. (Stad Vancouver)

Als Vancouver zijn RS-bestemmingsschema’s standaardiseert, kunnen er wijzigingen zijn in de gebouwde vorm die is toegestaan ​​voor eengezinswoningen, waaronder de mogelijkheid om geen kelders te hebben en het verminderen van de kelderdiepte van 1,5 meter naar 1,2 meter om door zwaartekracht gevoede rioolverbindingen mogelijk te maken. kleinere vloeroppervlakten, en een extra optie voor een grotere woning. Dergelijke kleinere huisstructuren voor slechts één gezin kunnen meer multicast-ontwikkeling stimuleren.

Volgens medewerkers van de gemeente vindt de individuele vervanging van eengezinswoningen momenteel in hoog tempo plaats, waarbij deze herontwikkelingen voornamelijk plaatsvinden vanwege de veroudering van de eerdere structuren.

Al deze voorgestelde wijzigingen vallen hieronder Door de stad goedgekeurd Vancouver-planen er worden inspanningen geleverd om de betaalbaarheid van huisvesting te verbeteren, met name voor gezinnen uit de middenklasse, en om vergunningen en regelgeving te vereenvoudigen.

Momenteel ondersteunt 52% van het land dat gereserveerd is voor residentieel gebruik in Vancouver slechts 15% van het aantal woningen in de stad. Sinds de laatste grote beleidswijziging in de bestemmingsplannen van RS in 2009, heeft Vancouver de bouw van ongeveer 5.000 off-road woningen gestimuleerd.

In februari 2023 vindt een openbare raadpleging plaats over de eerste richtsnoeren voor beleidswijzigingen.

In het voorjaar van 2023 wordt het voorstel herzien en vindt er weer een ronde van openbare raadplegingen plaats. Dit zal leiden tot het definitieve ontwerpbesluit van de gemeenteraad in het najaar van 2023, dat wordt afgesloten met een openbare hoorzitting. Bij goedkeuring gaan begin 2024 het 1.0 FAR gentle condensatiebeleid en wijzigingen in de bebouwbare vorm van de eengezinswoning in.

Dit verdichtingsbeleid zal de stad Vancouver helpen te voldoen aan haar verplichtingen onder de De nieuwe huisvestingswet van de provinciewaardoor gemeentelijke overheden moeten voldoen aan nieuwe quota voor woningaanbod.