Stijgende rentetarieven en dalende verkopen hebben ertoe geleid dat sommige investeerders de condo-markt in Toronto hebben verlaten

Al bijna tien jaar worden nieuwe appartementen gezien als goede investeringen in Toronto, maar stijgende rentetarieven in combinatie met vlakke gemiddelde verkoopprijzen sinds maart betekenen dat sommige investeerders worden geconfronteerd met een groeiende financiële last – zelfs moeite om projecten af ​​te ronden die hun voltooiing naderen.

Vooral degenen die in pre-bouwappartementen hebben geïnvesteerd, bevinden zich in steeds moeilijkere situaties. In sommige gevallen kunnen ze de sluiting van een pand niet financieren vanwege lager dan verwachte waarderingen en rentetarieven die veel hoger zijn dan toen de eenheden werden gekocht.

aldus Gordon Skrinko, CEO voorappartement, een bedrijf dat zich voornamelijk bezighoudt met pre-bouwprojecten. Hij zegt dat het een paar drukke maanden zijn geweest voor zijn bedrijf.

Maar niet op een goede manier druk.

zei Skrinko, die eraan toevoegt dat het bedrijf veel telefoontjes heeft ontvangen van andere klanten die hulp zoeken naarmate ze dichter bij de voltooiing van het project komen.

“We proberen ervoor te zorgen dat … we ze oplossingen kunnen bieden en ze door een relatief moeilijke tijd voor hen kunnen helpen.”

Met veranderende omstandigheden zeggen experts dat sommige investeerders een afwachtende houding aannemen bij nieuwe appartementsprojecten. Ontwikkelaars houden zich in sommige gevallen ook terug. Uit gegevens die in oktober zijn vrijgegeven, blijkt dat er in 2022 minder dan verwachte nieuwe residentiële projectlanceringen waren.

Deskundigen waarschuwen nu voor de rimpeleffecten en wat dat op de lange termijn zou kunnen betekenen voor het aanbod op een moment dat dit het hardst nodig is.

Verpletter de cijfers

Hoewel de gemiddelde verkoopprijs van appartementen in de omgeving van Toronto dat wel is 4,5 procent meer dan vorig jaar rond deze tijdUit cijfers die sinds maart door de Toronto Regional Real Estate Board zijn vrijgegeven, blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van appartementen in de GTA met ongeveer 12 procent is gedaald en in Toronto met ongeveer 11 procent. Tegelijkertijd is de toonaangevende rente van de Bank of Canada dit jaar gestaag gestegen en bedraagt ​​nu 3,75 procent.

Een hypotheek met een vaste rente van vijf jaar ligt bij de meeste Canadese banken rond de vijf procent.

Sommigen zeggen dat de wiskunde niet klopt met de vele pre-bouw appartementinvesteerders die de afgelopen jaren hebben gekocht.

“We hebben een sterk veranderde hypotheekomgeving”, zegt Rob Butler van Butler Mortgage in Toronto.

Hij zegt dat investeerders die 18 maanden geleden op de markt zijn gekomen hypotheken kunnen krijgen, zowel met vaste als met variabele rente, tegen relatief lage rentetarieven.

“Die dingen zijn al lang voorbij. Elke koers die ze vandaag zien, is in de vijf jaar”, zei Butler, eraan toevoegend dat degenen die zich de afgelopen jaren hebben uitgebreid om in meerdere eenheden te investeren, zich in de moeilijkste positie bevinden.

“zelfs als [the buyer] Hij zou alle aanbetalingen kunnen bedenken, zelfs als hij in aanmerking komt voor hypotheken tegen deze nieuwe stresstesttarieven … Het is echt een groot probleem, ‘zei hij.

“Ze moeten een manier vinden om de sluiting van drie verschillende wooneenheden te financieren in een markt waar de huren waarschijnlijk niet de kosten van de hypotheek zullen dekken.”

Beleggers die pre-constructie kochten met de verwachting te verkopen voor sluiting, bevinden zich nu in een steeds drukkere markt voor opdrachtverkopen – dat is wanneer de oorspronkelijke koper hun contract met de bouwer verkoopt aan een secundaire koper. Deze verkopen zijn meestal winstgevend omdat ze jaren na de aankoopdatum en dichter bij de voltooiing van het project plaatsvinden.

Skrynko zegt dat hij nog nooit zoiets heeft gezien.

“We zien een toename van 50 procent in het aantal taken ten opzichte van wat normaal gezien zou worden”, zei hij.

Hoewel het moeilijk is om de verkoop van contracten bij te houden omdat deze niet is opgenomen in de MLS, zegt Scrinko dat hij deals ziet die vanwege het volume tegen concurrerendere tarieven kunnen worden gesloten.

“Ik zeg al jaren … koop nooit een pre-constructie appartement met de enige bedoeling om het weg te geven voor winst. Ja, het werkte meer dan tien jaar in Toronto, maar uiteindelijk zal het bijten, ” zei Skrinko.

“Ik denk dat vandaag de dag is.”

Minder lanceringen

In het derde kwartaal van 2022 verkoop nieuwbouw appartementen Het is bijna 80 procent gedaald op jaarbasisDat meldt databedrijf Urbanation

“Afgezien van de eerste maanden van de pandemie was dit kwartaal het traagste kwartaal voor de verkoop van nieuwe appartementen sinds de financiële crisis van begin 2009”, zegt Sean Hildebrand, president van Urbanation.

Hoewel het van project tot project verschilt, schat Hildebrand dat investeerders tussen de 60 en 70 procent van de kopers in pre-bouwprojecten uitmaken. Toch, zegt hij, rekenen de ontwikkelaars grotendeels op investeerders om het project vooruit te helpen.

Cijfers van Urbanation suggereren dat ontwikkelaars mogelijk al op de rem beginnen te trappen bij het lanceren van nieuwe projecten.

“Investeerders houden zich in en zullen dit jaar waarschijnlijk ongeveer 10.000 eenheden minder vrijgeven voor voorverkoop”, zei Hildebrand.

Hij zegt dat hoewel hij volgend jaar een recordaantal opgeleverde appartementen verwacht, hij zich zorgen maakt over een vertraging later in 2023.

“De aanvoerlijn op lange termijn ziet er niet zo sterk uit als eerder dit jaar,” zei hij.

“We vertrouwen op appartementsinvesteerders om de broodnodige huurwoningen in het gebied te bieden. Dus als appartementsinvesteerders vandaag niet actief zijn, zal dit binnen een paar jaar resulteren in minder huureenheden.”

Hildebrand zegt dat de verwachte vertraging komt op een moment dat Ottawa de immigratie wil vergroten en dat er dringend behoefte is aan meer woningen.

Veel waarnemers denken dat het beleggersvertrouwen zal terugkeren, vooral gezien de behoefte aan meer aanbod in steden als Toronto. Maar op korte termijn hangt veel ook af van de rente, die naar verwachting alleen maar verder zal stijgen.

“Hoewel de tarieven uiteindelijk kunnen dalen, denk ik dat we een heel moeilijk jaar met moeilijke situaties tegemoet gaan in 2023”, zei Butler.

“De winter komt eraan. Het is hier voor deze investeerders. Het heeft geen wiskundige zin om geld te kunnen verdienen met onroerend goed.”