Particuliere kredietverstrekkers eisen dat noodlijdende Canadese huiseigenaren betalen wat ze verschuldigd zijn

Canadese huiseigenaren die kampen met hoge hypotheeklasten zijn zo’n groot probleem geworden dat de regering van premier Justin Trudeau er bij de banken op aandringt het rustig aan te doen.

Nick Kyprianou, CEO van RiverRock Mortgage Investment Corp, hanteert een hardere benadering van de zaken.

Hypotheekbeleggingsmaatschappijen – of MIC’s – zoals die van Kyprianou, worden geconfronteerd met een moeilijke situatie. De scherpe stijging van de leenkosten heeft veel huiseigenaren onder druk gezet, een probleem dat acuter is onder kredietnemers uit middeninkomenslanden, aangezien op hun leningen vaak een rente van 10 procent of meer staat. Maar de bedrijven beschikken niet over de middelen van de grote Canadese banken, wat betekent dat middeninkomenslanden vaak beweren dat ze niet kunnen toestaan ​​dat gespannen klanten zo lang hun betalingen overslaan, en dat ze sneller moeten handelen om verliezen in te dammen.

Dus zodra iemand een betaling mist, neemt Kypriano contact op om te kijken of hij of zij weer op het goede spoor kan komen. Als het antwoord nee is, bieden ze een ultimatum: verkoop nu of wij verkopen aan jou.

“Vorig jaar kwamen we heel sterk uit de poort”, zei hij. “Als mensen een probleem hadden, zeiden we tegen ze: ‘Kijk, je kunt het niet betalen. Laten we je budget doornemen. Oké, laten we het huis verkopen. Laten we hier samen aan werken, want dan hou je niets over.’

Huisvestingskosten

Het is het soort druk dat de regering-Trudeau van de banken vraagt ​​om te verlichten. Het Canadian Mortgage Charter, dat vorige maand werd uitgegeven, bevat richtlijnen die banken moeten gebruiken om kredietnemers thuis te houden na historische rentestijgingen. Nu de hoge kosten van huisvesting een van de grootste uitdagingen vormen waarmee de overheid wordt geconfronteerd, probeert zij massale faillissementen te voorkomen.

Maar MIC’s zoals Kyprianou’s RiverRock staan ​​onder toezicht van provinciale overheden in plaats van de federale overheid, waardoor Trudeau geen invloed heeft om hen aan de nieuwe richtlijnen te laten voldoen. Kyprianou zegt dat particuliere kredietverstrekkers die te mild zijn tegenover achterstallige kredietnemers het risico lopen failliet te gaan.

‘Ik denk dat niet alle middeninkomenslanden zullen kunnen overleven’, zei hij. “Ik denk niet dat ze proactief zijn tegenover mensen die problemen hebben. Ik denk dat ze passief zijn, in de hoop dat de situatie zal verbeteren en dat de markt hun fout zal oplossen.

Er zijn aanwijzingen dat de landelijke sprong in het aantal nieuwe vermeldingen sinds het begin van het jaar gedeeltelijk is veroorzaakt door verkopen die door middeninkomenslanden werden afgedwongen. Misschien zal hun locatie buiten de federale regelgeving meer kredietnemers in hun armen duwen.

Hoewel zij slechts ongeveer 1,7 procent van de nationale hypotheekmarkt in handen hebben, hebben dergelijke alternatieve banken de afgelopen jaren een groei van meer dan 10 procent gezien. Dat komt deels omdat ze de door de federale overheid verplichte stresstest voor hypotheken niet hoeven af ​​te nemen, waardoor bankleners moeten bewijzen dat ze over voldoende inkomen beschikken om de lening af te handelen als de rente stijgt.

Nu de rentetarieven momenteel op het hoogste niveau in meer dan twintig jaar staan, kunnen veel kredietnemers niet voorbij deze barrière komen, en steeds meer wenden zich tot middeninkomenslanden. De activa van de 25 grootste hypotheekbeleggingsfondsen van Canada zijn in het eerste kwartaal met 7,1 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder, vergeleken met een stijging van zes procent voor de sector als geheel, volgens een recent rapport van Canada Mortgage and Housing Corporation. Deze aanhoudende groei betekent dat meer Canadezen de komende jaren zullen moeten concurreren met dit minder vergevingsgezinde type kredietverstrekker.

“Deze algemene financiële crisis die Canadezen over de hele linie voelen, duwt hen naar alternatieve kredietverstrekkers”, zegt Matthew Gibson, een vastgoedadvocaat in Hamilton, Ontario.

Hij zei dat het aantal hypotheekprocedures dat vanuit deze bedrijven zijn kantoor binnenkomt, verdrievoudigd is vergeleken met vorig jaar.

“Je moet begrijpen dat grotere banken, vanwege hun activa, vanwege hun omvang en vanwege hun veiligheid op andere manieren, langzamer kunnen handelen”, zei hij. “Gezien de kwetsbaarheid van particuliere kredietverstrekkers in termen van het gebrek aan middelen waarover de grote banken beschikken, is het moeilijker om van hen een beroep te doen om net zo mild te zijn als TD Bank of RBC als het gaat om iemand die ze al zes maanden niet heeft betaald. .”

Je raakt achterop

Maar deze procedure is vaak pijnlijk voor de persoon die zijn huis verliest. Sinds 2018 heeft Jared Gage een tweede hypotheek van een particuliere geldverstrekker op zijn huis in Kitchener, een kleine stad ongeveer anderhalf uur buiten Toronto.

Hij en zijn vrouw hadden geld nodig nadat een aantal andere investeringen mislukt waren. Hoewel de rente 19 procent per jaar bedroeg (betaald in maandelijkse termijnen), zorgden zijn baan bij de plaatselijke Toyota-fabriek en het werk van zijn vrouw als verpleegster ervoor dat ze het aankonden.

Maar de afgelopen twee jaar is de inflatie gestegen. En omdat alle andere uitgaven van het gezin de pan uit rijzen, waren ze in november 2022 in gebreke met het betalen van hun tweede hypotheek. In januari zei de kredietverstrekker, New Haven Mortgage Corp., dat het een gedwongen verkoopprocedure was begonnen. Nu is het gezin van vier personen gedegradeerd van het huis met vier slaapkamers waarin ze sinds 2008 hebben gewoond naar een appartement met drie slaapkamers.

“Het wordt eng als je niet weet of je een dak boven je hoofd zult hebben”, zei Gage.

Hij vroeg zich af waarom de kredietverstrekker, zijn vastgoedadvocaat of de hypotheekmakelaar hem niet waarschuwden voor het zo lang aangaan van zo’n hoge rentelening, en hem niet uitlegden wat er zou gebeuren als hij achterop zou raken.

Hij zei: “We hebben hiermee ingestemd en hebben er niet over nagedacht. Uiteindelijk is het onze schuld.” ‘Maar niemand is echt naar je op zoek.’

Veel alternatieve kredietverstrekkers bieden leningen met kortere looptijden aan, vaak schulden van één of twee jaar, wat betekent dat kredietnemers tot de eersten behoorden die de gevolgen van de historische rentestijging van de afgelopen paar jaar hebben ervaren.

Dit betekent dat een groter percentage van de leningen van vastgoedbeleggingsfondsen in gebreke blijft. Volgens gegevens van het CMHC hadden de middeninkomenslanden aan het einde van het eerste kwartaal een betalingsachterstand van bijna 0,9 procent op hun hypotheken. Bij erkende banken bedroeg het percentage achterstallige vastgoedleningen slechts 0,15 procent.

De jongste reeks richtlijnen van de regering-Trudeau heeft de banken in wezen aangemoedigd deze betalingsachterstanden laag te houden. Voor sommige kredietverstrekkers betekent dit dat klanten de maandelijkse hoofdaflossingen kunnen verlagen of zelfs stopzetten, waardoor kredietnemers meer tijd krijgen om de lening terug te betalen.

Anderen staan ​​hypotheekhouders met een variabele rente ook toe hun rentebetalingen te verlagen, door dit bedrag aan de hoofdsom toe te voegen om de hypotheek in wezen groter te maken. In al deze gevallen betekent dit technisch gezien dat de lener geen betaling heeft gemist.

Maar hoewel deze strategieën kunnen betekenen dat mensen in hun huis moeten blijven, zijn ze ook onder vuur komen te liggen van critici die zeggen dat ze het risico lopen huiseigenaren permanent in de schulden te houden. Sommige leners worden nu geconfronteerd met afschrijvingsperioden die langer duren dan 35 jaar, wat betekent dat ze misschien geen realistische manier hebben om schulden terug te betalen, tenzij de rente daalt of de waarden stijgen.

De urgentie is toegenomen omdat de prijzen sinds hun piek in 2022 met 12 procent zijn gedaald. Als de waarde van de woning onder het hypotheekbedrag daalt, kan de kredietverstrekker mogelijk niet al zijn geld terugkrijgen en houdt de kredietnemer niets over. in de verkoop. Elke gemiste rentebetaling maakt het gat dieper.

In dit geval kan een herstel van de prijzen zowel de kredietverstrekker als de kredietnemer redden, en dit is wellicht waar de Canadese banken op hopen. Voor alternatieve kredietverstrekkers die het niet kunnen of willen behouden, zijn de opties het zoeken naar executie, waardoor ze in feite beslag leggen op het onroerend goed, of de lener dwingen te verkopen via een verkoopbevoegdheid, waar ze dat kunnen. Houd in ieder geval eventuele extra verkoopopbrengsten vast zodra deze zijn afbetaald.

Forceer verkoop

Het is moeilijk om nauwkeurige cijfers te krijgen over het aantal acties van het verkooppersoneel. Maar er zijn tekenen dat de druk van alternatieve kredietverstrekkers op zijn minst een deel van de reden is dat de huizenmarkt de afgelopen maanden meer woningen te koop ziet staan. Het driemaands voortschrijdend gemiddelde van nieuwe noteringen steeg in november met 21 procent ten opzichte van maart, waarbij de stijging zich concentreerde in Ontario, de provincie waar alternatieve kredietverstrekkers het meest actief zijn geweest.

In Toronto, de grootste stad van Canada, is het aantal vermeldingen waarin de termen ‘verkoopkracht’ of ‘hypotheek’ worden vermeld, gestegen tot ongeveer één procent van het totaal, vergeleken met minder dan 0,3 procent een jaar geleden, volgens gegevens verzameld door lokale autoriteiten. . Vastgoedmakelaar Daniel Foch.

Deze maatregel zal waarschijnlijk het totale aantal lopende verkoopacties verminderen, omdat niet elke aanbieding deze als reden zal vermelden, zei Foch. De gegevens sluiten huiseigenaren uit die zijn bedreigd met verkoopbevoegdheid en zelf actie ondernemen voordat de kredietverstrekker juridische stappen onderneemt.

“Er wordt veel zachte macht verkocht”, zegt Foch. “Een verkoop afdwingen is de praktische optie.”