Huiseigenaren met hypotheken met variabele rente staan ​​onder zware druk nu de rente stijgt en de huizenprijzen dalen, waarschuwt de Bank of Canada

Het financiële systeem van Canada zou bestand moeten zijn tegen een periode van verhoogde stress, maar veel nieuwe huizenkopers zouden met “pijnlijke” stress te maken kunnen krijgen naarmate de rentetarieven blijven stijgen, Bank van Canadazei zijn onderbevelhebber dinsdag.

In een toespraak in Ottawa zei plaatsvervangend gouverneur Caroline Rogers dat de langdurige zwakheden op de Canadese huizenmarkt zijn verergerd door de COVID-19-pandemie, aangezien de huizenprijzen enorm zijn gestegen en kopers steeds afhankelijker zijn geworden. Hypotheken met variabele rentedie gekoppeld is aan de benchmarkrente van de centrale bank.

Nu dit rentetarieven Terwijl de huizenprijzen stijgen en dalen, ervaren veel van deze huizenkopers een slechte aanpassing, zei Rogers.

Het populairste variabele product heeft vaste maandbedragen. Met elke renteverhoging neemt het aantal leners toe De maandelijkse betaling gaat in de richting van de rente. Wanneer de maandelijkse betaling echter geen van de oorspronkelijke hoofdsom dekt, bereikt de lener wat bekend staat als het starttarief, en Hogere maandlasten. In sommige gevallen staat de geldschieter de lener toe Overdracht van rente naar kapitaalWaardoor de hypotheek groter wordt.

Vijftig procent van deze hypotheekhouders met variabele rente hebben hun vrijgavepercentage al bereikt, volgens schattingen van een nieuw onderzoeksrapport van de Bank of Canada dat dinsdag is gepubliceerd. Dat aandeel zal halverwege volgend jaar stijgen tot 65 procent, aangezien de centrale bank de rentetarieven blijft verhogen om de inflatie te beteugelen.

Wat is uw hypotheek starttarief? Deze rekenmachine helpt je om het in te schatten

“Het komt erop neer dat de hypotheekkosten voor sommige Canadezen al zijn gestegen en dat ze voor anderen waarschijnlijk in de loop van de tijd zullen stijgen, waardoor het eigenwoningbezit betaalbaarder wordt.” zei mevrouw Rogers.

Volgens de Bank of Canada zijn er sinds het begin van de pandemie ongeveer 670.000 hypotheken met variabele rente verstrekt. Hypotheken met variabele rente zijn goed voor ongeveer 50 procent van alle verstrekte hypotheken sinds medio 2021, vergeleken met gemiddeld 20 procent in de jaren vóór de pandemie.

“Dat is geen enorm percentage huishoudens, maar het is groter dan het zou zijn geweest op basis van historische trends,” zei Rogers.

Leners zochten naar producten met variabele prijs omdat de leenkosten meestal hoog waren Goedkoper dan hypotheken met vaste rente. Een deel van de motivatie was dat de federale bankregels vereisen dat leners bewijzen dat ze in staat zijn om maandelijkse hypotheekbetalingen te doen tegen een rente die minstens twee procentpunten hoger is dan het eigenlijke hypotheekcontract.

Problemen op de hypotheekmarkt kunnen het bredere financiële systeem raken als leners in gebreke blijven. Het Canadese banksysteem is goed gepositioneerd om mogelijke schokken op te vangen, zei mevrouw Rogers, dankzij hervormingen na de financiële crisis van 2008-2009 die de kapitaal- en liquiditeitsvereisten voor kredietverstrekkers verhoogden en de stresstests voor hypotheken versterkten.

Bovendien verwacht de centrale bank “geen scherpe economische neergang met het soort grote banenverlies zoals eerdere recessies”, zei ze.

Maar tienduizenden huiseigenaren zullen onder druk komen te staan ​​als de rente blijft stijgen. Algemeen wordt verwacht dat de Bank of Canada de rente op 7 december opnieuw zal verhogen, met een kwart of een half punt. Financiële markten verwachten dat de benchmarkrente van de bank begin 2023 4,25 procent zal bedragen, vergeleken met 3,75 procent nu.

In de onderzoekspaper werd opgemerkt dat in de afgelopen tien jaar maar weinig kredietnemers te maken hebben gehad met het uitvoeringspercentage omdat de rentetarieven relatief laag waren sinds de wereldwijde financiële crisis.

“Met snelle verhogingen van de beleidsrente door de Bank of Canada sinds maart 2022, hebben hypotheekleners met variabele rente echter te maken gehad met historisch grote rentestijgingen, waardoor het bereiken van een opstartpercentage een belangrijke mogelijkheid is”, aldus de paper geschreven door Stephen. Murchison, adviseur van de gouverneur, en econoom Maria T. Ninhuis.

Grote kredietverstrekkers hebben het opstartpercentage onderschat en hebben herhaaldelijk gezegd dat slechts een klein deel van de kredietnemers het risico loopt zo hoog te gaan. Het onderzoekspaper is de eerste keer dat een centrale bank heeft geprobeerd de effecten van hogere rentetarieven op hypotheekhouders met variabele rente te kwantificeren.

De onderzoekers schatten dat deze hypotheken goed waren voor 13 procent van alle uitstaande hypotheken. Ze zeiden dat die schatting geen rekening houdt met leners die proactief een forfaitair bedrag betalen of andere stappen ondernemen om te voorkomen dat ze hun vrijgavepercentage halen.

Uitstaande hypotheken omvatten hypotheken met een vaste rente waarvan de rentekosten en maandelijkse betaling gedurende de looptijd van de lening gelijk blijven. Het omvat ook hypotheken met variabele rente met variabele betalingen waarvan het maandbedrag verandert met schommelingen in de referentierente van de centrale bank.

Uit de krant van de Bank of Canada bleek dat hypotheken met variabele rente nu ongeveer een derde van alle uitstaande hypotheekschulden uitmaken. Dit in vergelijking met vijf in 2019.

De centrale bank verhoogt de rente om de groei van de consumentenprijzen af ​​te remmen. Het richt zich niet specifiek op huizenprijzen, maar mevrouw Rogers merkte op dat de Bank erg blij is om te zien dat deze prijzen dalen. Landelijk zijn de huizenprijzen ongeveer 10 procent gedaald ten opzichte van de piek in februari.

“We hebben lagere huizenprijzen nodig om de Canadese huizenmarkt weer in evenwicht te brengen en het eigenwoningbezit voor meer Canadezen betaalbaar te maken”, zei Rogers.

Tot nu toe hebben hogere rentetarieven huizen echter goedkoper gemaakt, waarbij prijsstijgingen de lagere huizenprijzen ruimschoots compenseerden. De bruto nationale maatstaf van betaalbaarheid van de Royal Bank of Canada bereikte in september het slechtste niveau ooit.