Het verlagen van de rentetarieven bij de Bank of Canada in juni is als het gebruik van een botermes in een vuurgevecht

Artikel inhoud

Terwijl de nationale huizenprijzen vlak blijven, de vastgoedvoorraden groeien en de betaalbaarheid van woningen verschrikkelijk blijft, was de renteverlaging van de Bank of Canada vorige maand weliswaar nuttig, maar het economische equivalent van het inzetten van een botermes in de strijd met vuurwapens .

De Canadese vastgoedsector en zijn kredietnemers met een overmatige schuldenlast hebben een grotere redder nodig. Een gemiddelde daling van de hypotheekrente met ongeveer 25 basispunten vertaalt zich in een verbetering van de betaalbaarheid (het vermogen om woningen te betalen) van iets meer dan 2%. Daarom kan de psychologische steun die voortvloeit uit de aanvankelijke verlaging die door de centrale bank tijdens de sessie werd goedgekeurd, de markt niet verder duwen dan dit.

Artikel inhoud

Wat de vastgoedsector echt moet doen, is de slapende reuzen – de marginale kopers – wakker schudden. Er bestaat geen twijfel over dat ze er zijn. Naast de binnenlandse vraag naar woningen zag Canada zijn bevolking met een recordaantal van 1,27 miljoen toenemen in de twaalf maanden tot 30 juni, met 1,06 miljoen mensen in de periode daarvoor, en met 0,54 miljoen mensen in de twaalf maanden die daaraan voorafgingen.

In totaal hebben we binnen drie jaar 2,87 miljoen nieuwe woningzoekopdrachten toegevoegd. Dat is meer dan de totale bevolking van Manitoba en Saskatchewan samen, volgens officiële cijfers. Schattingen Van Statistieken Canada.

Dus wanneer zal de rente voldoende dalen om de portefeuilles van kredietnemers te redden en de huizenprijzen hoog te houden?

Zoals alle economen weten, zal de gemiddelde hypotheekrente wellicht met meer dan honderd basispunten moeten dalen om economische tegenwind, zoals de stijgende werkloosheid, te compenseren.

Sinds het begin van de inflatiedoelstelling hebben we vijf cycli van renteverlagingen van minstens 100 basispunten gezien (in 2015 verlaagde de Bank of Canada de rente met slechts 50 basispunten). Toegegeven, dit is een kleine steekproef, maar in die gevallen kostte het de centrale bank gemiddeld 3,2 maanden om de rente met 100 basispunten te verlagen.

Wanneer een bank een reden ziet om de rente te verlagen, zijn er normaal gesproken voldoende redenen om op die weg door te gaan. Maar deze keer zijn de centrale bankiers voorzichtiger geworden vanwege de aanhoudende inflatie.

Artikel inhoud

Artikel inhoud

Het is vermeldenswaard dat de steeds groter wordende kloof tussen de Canadese en Amerikaanse rentetarieven, ondanks de schade die dit aan de Canadese dollar toebrengt, geen voldoende reden is om de monetaire versoepeling stop te zetten. De geschiedenis heeft geleerd dat de door de Bank of Canada gehanteerde rentetarieven gedurende enkele maanden van hun normale pad kunnen afwijken. De daggeldrente was bijvoorbeeld ongeveer 250 basispunten lager dan de rente van de Fed in 1997, zij het onder andere omstandigheden.

Nu mag niemand er onder geen beding op rekenen dat de geschiedenis zich herhaalt en dat de Canadezen tegen september met 100 basispunten zullen bezuinigen. Dit kan niet volledig worden uitgesloten, maar de inflatie blijft onvoorspelbaar, zoals blijkt uit de teleurstellende stijging van de CPI-groei van afgelopen week. Uit de futures-rentegegevens van CanDeal DNA blijkt dat de markten verwachten dat het tot april volgend jaar zal duren voordat er nog eens 75 basispunten zullen worden verlaagd. Het is alsof je wacht op de lente in een winter in Winnipeg: die komt wel, maar niet zo snel als je zou willen.

Wat is de vertraging in kortingen?

Maar helaas moet de economie verder vertragen om de renteverlaging te bewerkstelligen waar velen op hopen. Dit kost tijd. Met alle gevolgen van fiscale stimuleringsmaatregelen, aanhoudende loondruk, mondiale handelsfricties, aanhoudende inflatie van de dienstenprijzen, enzovoort, zou deze cyclus zelfs langer kunnen duren.

Artikel inhoud

Dit maakt de Canadese en Amerikaanse werkloosheidsrapporten van vrijdag nog belangrijker. De Bank of Canada en de Federal Reserve willen een flexibelere arbeidsmarkt zien om ervoor te zorgen dat de consumptie- en prijsdruk afneemt. Tot nu toe lijkt dit te gebeuren. Aan onze kant van de grens lijkt de totale voltijdse werkgelegenheid voor de leeftijdsgroep van 25 jaar en ouder zijn hoogtepunt te hebben bereikt. Dit ondanks het feit dat de immigratieniveaus naar Canada hoger zijn dan die van Snoop Dogg op een huisfeest.

In de tussentijd moeten kredietnemers zich schrap zetten voor de crisis voor het geval we de rentestorm langer dan verwacht moeten doorstaan. Met elke maand die verstrijkt, voelen de Canadezen met een hoge schuldenlast echter meer druk door een rentetarief dat ongeveer 300 basispunten hoger blijft dan het twintigjarige gemiddelde. Behoudens een nieuwe inflatieschok – die onverwacht maar niet onmogelijk is – zal de vertragende groei de Bank of Canada uiteindelijk tot actie dwingen. Zodra de economie ‘oom’ schreeuwt, zullen ze geen andere keuze hebben dan verdere rentestimulansen te geven – of dat nu gebeurt tijdens de bijeenkomst van 24 juli, de bijeenkomst van 4 september of anderszins.

Robert McAllister is hypotheekstrateeg, renteanalist en redacteur Hypotheeklogica NieuwsJe kunt hem volgen op X op @Rob McAllister.

Hypotheekrentes

De hieronder weergegeven tarieven worden aan het einde van elke dag bijgewerkt en zijn afkomstig uit de Canadian Mortgage Rates Survey, opgesteld door MortgageLogic.news. Je krijgt Postmedia en Fantasierijk. Online Inc., het moederbedrijf van MortgageLogic.news, ontvangt een vergoeding van bepaalde hypotheekverstrekkers wanneer u op hun links in de grafieken klikt.

Artikel inhoud