Een senior in British Columbia krijgt een gerechtelijk bevel waardoor ze haar huis mag verkopen

Een senior uit British Columbia die meer dan 3,4 miljoen dollar heeft uitgegeven aan het bouwen van een huis aan de Sunshine Coast, heeft een gerechtelijk bevel gekregen tegen de vorige mede-eigenaren van het pand, die slechts 115.000 dollar aan het project hebben bijgedragen.

Maria Sandberg-Jones en de twee mannen van wie ze het pand in mei 2020 kocht – Leslie Thompson en Andrew Press – zijn verwikkeld in lopende claims en tegenvorderingen tegen elkaar bij het Hooggerechtshof van British Columbia.

Terwijl de rechtszaak nog loopt, heeft rechter Anita Chan Jones eerder deze maand een gerechtelijk bevel uitgevaardigd, waarbij Thomson en Press werden verplicht het pand te ontruimen, waardoor Jones het kan verkopen en een deel van zijn investering kan terugverdienen.

Eigendomsregeling

Volgens het besluit van Chan, dat op 10 januari werd uitgevaardigd, Deze week online gepubliceerdJones is de enige geregistreerde eigenaar van het onroerend goed.

Toen het trio voor het eerst land in Gibson kocht, was dat niet het geval. Aanvankelijk werd geregistreerd dat Jones een kwart onverdeeld belang in het onroerend goed had, terwijl 1251078 BC Ltd. – een genummerd bedrijf gecontroleerd door Thomson en Press – de rest.

Het plan was om op het terrein een huis te bouwen met een aparte vleugel waar Jones, toen 74, zou kunnen wonen als ze ouder werd. Haar deel van het huis zou een derde van de ruimte in beslag nemen, terwijl de rest – waar Thompson en Bryce zouden wonen – de overige tweederde zou beslaan.

Jones werd enige eigenaar in november 2021, toen beide partijen op zoek waren naar een bouwlening. Hoewel de twee partijen de exacte omstandigheden betwisten die ertoe hebben geleid dat Jones het volledige eigendom heeft ontvangen, suggereert de beslissing van de rechtbank dat het krediet van Thompson & Press slecht was en dat de bank eerder bereid was het geld aan Jones voor te schieten.

Thompson en Bryce wonen sinds juli 2021 in een woonwagen op het terrein, en in de uitspraak van de rechtbank wordt opgemerkt dat ze ook verschillende opslagcontainers voor het onroerend goed op het terrein hebben staan.

Chan's beslissing merkt op dat Jones zijn toevlucht nam tot het gebruik van haar pensioenspaargeld en het lenen van geld van vrienden om de voortdurende betalingen van de bouwlening te garanderen. Thomson en Press hebben sinds januari 2023 niet meer regelmatig bijgedragen aan de gezamenlijke rekening die voor het project is opgezet, en daarvoor droegen ze aanzienlijk minder bij dan Jones beweert te betalen.

“Tot op heden heeft mevrouw Jones ongeveer $3,47 miljoen uitgegeven aan de aankoop van het onroerend goed en de bouw van het huis”, aldus Chan’s beslissing.

'De heer Thompson en de heer Bryce betaalden ongeveer $ 115.000.'

Terwijl de beklaagden beweren dat Jones vanaf het begin wist dat ze de bouwrekening zou betalen, terwijl Thompson en Bryce haar na verloop van tijd terugbetalen, beschuldigt Jones in de rechtszaak de twee mannen ervan een verkeerde voorstelling van zaken te geven van hun financiële mogelijkheden om het onroerend goed te kopen en samen met haar het huis te bouwen. .

De claim van Jones en de tegenvordering van de gedaagden moeten nog worden bepaald. De beslissing van Chan was gericht op een verzoek van Jones om een ​​voorlopig bevel dat Thomson en Press ervan weerhield het terrein te betreden en hen te verbieden zich te bemoeien met de voltooiing van de bouw van het huis.

“Mevrouw Jones kan het zich niet langer veroorloven om in het huis te wonen zodra het klaar is”, aldus Chan's beslissing. “Ze moet het verkopen voordat ze haar RBC-bouwlening niet kan afbetalen. Haar makelaar heeft haar geadviseerd dat het nu op de markt brengen ervan, terwijl de heer Thompson en de heer Bryce nog in het pand wonen, daartoe niet bevorderlijk zou zijn.” beste prijs.”

‘Het moet verkocht worden’

Rechtbanken gebruiken een driedelige test bij het bepalen of een bevel al dan niet moet worden verleend. Om daarin te slagen moet de partij die om een ​​rechterlijk bevel verzoekt, eerst aantonen dat zij over een “prima facie strong”-zaak beschikt, ook wel bekend als een grote kans om uiteindelijk in haar algehele claim te slagen.

Als er sprake is van een prima facie case, moet de rechter beslissen dat het bevel noodzakelijk is om onherstelbare schade voor de partij die daarom verzoekt te voorkomen.

Ten slotte moet de rechter, als er sprake is van een prima facie case en de kans groot is dat er zich onherstelbare schade zal voordoen als er geen rechterlijk bevel is, bepalen of de “gemaksbalans” in het voordeel is van het toekennen van een rechterlijk bevel.

In dit geval concludeerde Chan dat aan alle drie de onderdelen van de test was voldaan.

Volgens de beslissing beweren de gedaagden dat Jones de exclusieve eigendom van het onroerend goed heeft verkregen met een mondelinge overeenkomst om tweederde in beheer te houden voor Thomson en Press. Jones betwijfelt of een dergelijke overeenkomst bestaat.

Chan beschreef het bestaan ​​van vertrouwen als “de cruciale kwestie die tijdens de rechtszaak zal worden bepaald” in de zaak. De rechter concludeerde echter dat zelfs als een dergelijke trust had bestaan, “het bewijs sterk is” dat de beklaagden de voorwaarden ervan hadden geschonden.

“Na een eerste beoordeling van de zaak ben ik ervan overtuigd dat er een grote waarschijnlijkheid bestaat, zowel in termen van de wet als van het aangevoerde bewijsmateriaal, dat de eiser er tijdens de rechtszaak uiteindelijk in zal slagen de aantijgingen zoals uiteengezet in de Notice of Civil Claim te bewijzen. .” Het besluit luidt.

Met betrekking tot de mogelijkheid van onherstelbare schade merkte Chan op dat het onwaarschijnlijk is dat de beklaagden Jones een grote som geld aan schadevergoeding zullen kunnen betalen als ze uiteindelijk succes krijgt in haar zaak.

Ondertussen ontdekte Chan dat Jones haar investering in het onroerend goed waarschijnlijk niet volledig zou kunnen terugverdienen, zelfs als ze het zou kunnen verkopen.

“Er zijn aanwijzingen dat de eiser al onherstelbare financiële schade heeft geleden”, aldus het besluit. “De gedaagden hebben in oktober 2023 een taxatie voor het onroerend goed verkregen, waarbij de geschatte waarde op 2,85 miljoen dollar werd vastgesteld. Het bewijs is dat de eiser ongeveer 3,47 miljoen dollar heeft betaald.”

De rechter merkte op dat de huidige uitgaven van Jones ongeveer $ 2.000 per maand hoger zijn dan haar inkomen, en dat ze “het onroerend goed zo snel mogelijk moet verkopen om haar verliezen te minimaliseren.”

“Eiser heeft onherstelbare schade geleden als het bevel niet wordt verleend”, aldus de uitspraak.

Ten slotte concludeerde Chan dat de belangenafweging gunstig was voor het verlenen van het bevel.

Terwijl de beklaagden betoogden dat het pand hun ‘droomhuis’ was en dat het verlenen van het bevel hun hoop om daar te wonen zou vernietigen, was Chan niet overtuigd.

In de uitspraak stond: “Met alle respect, ik vind de argumenten van de beklaagden niet overtuigend.” “Het is mij niet duidelijk waarom de beklaagden het pand niet van de eiser konden kopen als ze daar de middelen voor hadden.”

Chan besloot dat belangrijker dan het behoud van de toegang van Press en Thompson tot het onroerend goed tijdens de rechtszaak de behoefte van de eiser was om de niet-duurzame kosten die het onroerend goed voor haar veroorzaakte, weg te nemen.

“Als het bevel niet wordt verleend, blijft de eiser lijden onder de stress en angst die wordt veroorzaakt door de stijgende kosten. besluit gelezen. leest.

“Eiseres zal minder ontvangen uit een executieverkoop. Als eiseres uiteindelijk succesvol is in deze actie, op basis van het bewijsmateriaal, zal zij geen enkele schadevergoeding van gedaagden kunnen verhalen.”

Certificaat in afwachting van een rechtszaak

Naast het verlenen van het bevel, beval Chan de annulering van het certificaat van hangende claim dat door de gedaagden op het eigendom van het onroerend goed was geplaatst, met de voorwaarde dat Jones een borgsom ter waarde van $ 115.000 stortte om een ​​dergelijke annulering af te dwingen.

Het bedrag van $ 115.000 vertegenwoordigt de bijdragen van de beklaagden aan het onroerend goed tot nu toe en zou kunnen worden betaald uit de opbrengst van de verkoop.