Een makelaar in British Columbia is verboden en heeft een boete van $130.000 opgelegd gekregen wegens het vervalsen van documenten

Een makelaar in British Columbia die haar inkomen heeft vervalst om vijf eigendommen in North Vancouver te kopen via een niet-geregistreerde hypotheekmakelaar, heeft een beroepsverbod opgelegd gekregen en heeft een boete gekregen van $130.000.

De British Columbia Financial Services Authority (BCFSA) heeft geoordeeld dat de vergunning van vastgoedmakelaar Rasheen Rouhani is ingetrokken en haar veroordeeld tot het betalen van een boete van $40.000 en $90.000 aan handhavingskosten voor haar rol in een vermeend wijdverbreid netwerk voor hypotheekfraude waarbij meerdere vergunninghouders betrokken zijn. een uitspraak van het BCFSA-hoorpanel van 11 januari 2024.

Het panel oordeelde dat Rouhani professioneel wangedrag heeft gepleegd door gebruik te maken van een hypotheekmakelaar zonder vergunning, door de betalingen die zij van de makelaar heeft ontvangen niet aan klanten bekend te maken en door het vervalsen van inkomensverklaringen op hypotheekaanvragen, waaronder vijf van haar eigen.

Chief Hearing Officer Andrew Pendray zei dat Rouhani deelnam “aan een frauduleus documentatieplan dat de vastgoedsector in diskrediet zou brengen” toen ze gebruik maakte van de diensten van een niet-geregistreerde hypotheekmakelaar.

Oplichterij die het jaarinkomen en spaargeld vervalst

Volgens BCFSA-onderzoekers kon Rouhani in 2016 haar eerste huis in North Vancouver kopen door een T1-belastingformulier in te dienen waaruit ten onrechte bleek dat ze een jaarinkomen had van $ 182.079 en een spaargeld van $ 350.137. Hierdoor kon Rouhani $ 1,4 miljoen aan vastgoedfinanciering verkrijgen.

Rouhani voorzag de onderzoekers later van een feitelijk aanslagbiljet uit 2015 waaruit een inkomen van slechts $16.612 en een maximale spaarlimiet van slechts $50.137 bleek – een aanzienlijk verschil met de informatie die aan kredietverstrekkers werd verstrekt.

De toezichthouder heeft ook bewijsmateriaal aangevoerd waaruit blijkt dat Rouhani in zes gevallen hypotheekleningen voor klanten heeft verkregen met behulp van vervalste inkomensdocumenten van de niet-geregistreerde hypotheekmakelaar.

Rouhani eiste dat de straf zou worden verlaagd en beweerde dat ze een alleenstaande moeder is die haar inkomen ontvangt uit maandelijkse werknemersvergoedingen, en dat als ze hulp nodig heeft, haar familie in Iran haar van geld zal voorzien.

Om de sancties te verzachten beweerde Rouhani ook dat haar inkomen “voldoende was om de kosten te dekken”, aldus de uitspraak. Maar in zijn opmerkingen merkte BC Family Services op dat Rouhani “in het verleden op de een of andere manier vijf hypotheken heeft kunnen aflossen, en momenteel drie hypotheken afhandelt.”

Uiteindelijk achtte Pendray het wangedrag van Rouhani ‘ernstig’. Hij bood Rouhani enige clementie aan, aangezien BC Family Services iets meer dan $ 216.000 aan boetes had geëist.

“In dit geval heeft mevrouw Rouhani er gedurende een aantal jaren herhaaldelijk voor gekozen om persoonlijk deel te nemen aan een bedrieglijk hypotheekaanvraagprogramma voor haar eigen persoonlijk gewin, en vervolgens heeft zij ervoor gezorgd dat haar cliënten konden deelnemen aan hetzelfde bedrogprogramma voor hypotheekaanvragen.” zei Pendray, die in zijn uitspraak ook opmerkte dat geen van de hypotheken resulteerde in een late betaling.

Onderdeel van een ‘groot netwerk’ dat gebruik maakt van valse inkomstengegevens

Het wangedrag van Rouhani houdt rechtstreeks verband met haar gebruik van de diensten van de niet-geregistreerde hypotheekmakelaar die in de Pendray-uitspraak als “Individu 1” wordt genoemd.

In de uitspraak wordt verwezen naar de datum van 29 mei 2019 Een last onder dwangsom van de Financial Institutions Commission van British Columbia (FICOM, dat later werd samengevoegd door BCFSA) werd uitgevaardigd tegen “Individual 1”.

Deze kwestie Jai Kanth Choudhary zou voor meer dan een half miljard dollar aan leningen hebben geregeld, waarvan een groot deel mogelijk gebaseerd was op valse inkomstengegevens.

“De heer Choudhury had een groot netwerk van geregistreerde hypotheekmakelaars… en vastgoedlicentiehouders die hij gebruikte om zijn activiteiten als niet-geregistreerde hypotheekmakelaar te vergemakkelijken”, aldus het bevel.

De politie van Vancouver heeft de computers van Choudhury in februari 2019 in beslag genomen, aldus het bevel.

Onder de bestanden bevond zich een spreadsheet van geregistreerde hypotheekmakelaars en makelaars met wie Choudhury samenwerkte.

Volgens de uitspraak van Pendray werd Rouhani vermeld als lener in een klantenspreadsheet en als makelaar in onroerend goed die vergoedingen ontving voor het doorverwijzen van klanten.

Pendray voegde eraan toe dat onderzoekers beweerden dat Rouhani een commissie van één procent ontving voor het doorverwijzen van twaalf cliënten, voor een totaal van 72.639 dollar aan verwijzingskosten.

Er loopt geen strafrechtelijke procedure tegen Chaudhry

Volgens FICOM-onderzoekers heeft Chaudhry tussen 2009 en 2018 $ 511,6 miljoen aan leningen verstrekt aan kredietverstrekkers. Chaudhry zou de hypotheken onder valse namen hebben geregeld, nadat in 2008 zijn onderhypotheekmakelaarsvergunning werd ingetrokken.

Choudhury's spreadsheet bevatte 875 bestanden die $5,28 miljoen aan klantkosten en $642.344 aan verwijzingskosten genereerden “betaald door geregistreerde hypotheekmakelaars die namens hem aanvragen bij kredietverstrekkers indienden”, aldus het FICOM-bevel.

Pendray merkte in zijn uitspraak op dat Choudhury in februari 2021 werd gedagvaard voor de BC Money Laundering Commission of Inquiry en merkte op dat hij “consequent” documenten vervalste gedurende de tijd dat hij het niet-geregistreerde hypotheekbedrijf leidde.

Er zijn echter geen gegevens over een strafrechtelijke procedure tegen Chaudhry en de BCFSA heeft geen administratieve hoorzitting tegen hem gehouden.

De BCFSA heeft acht actieve administratieve hoorzittingen waarbij erkende makelaars worden geconfronteerd met beschuldigingen van het vervalsen van inkomsten uit hypotheekaanvragen bij een niet-erkende sub-hypotheekmakelaar die alleen wordt geïdentificeerd als ‘Individu 1’.

[email protected]