De verkoop van een openbare bioscoop staat voor een hindernis bij het Hooggerechtshof van British Columbia

De voortdurende herstructurering van een bekend horecabedrijf in Vancouver stuitte vorige week op een probleem, toen een rechter van het Hooggerechtshof van British Columbia weigerde de verkoop van een restaurant in Granville Street goed te keuren.

Rechter Shelley C. weigerde. Fitzpatrick om de afstand van de huurovereenkomst aan Cinema Public House Ltd. Wat betreft de restaurantruimte voor nieuwe bedrijfseigenaren, daarbij verwijzend naar de zorgen van de stad Vancouver over onzekere financiering en een gebrek aan sectorervaring van de kant: kopers zijn voor het bedrijf.

De bioscoop, zoals deze in de resolutie wordt genoemd, is een van de vele bedrijven die deel uitmaken van de Donnelly Group, die gezamenlijk eigenaar is van verschillende bars, restaurants en andere bedrijven in Vancouver en elders.

Terwijl de groep zijn algemene activiteiten omgedoopt tot Freehouse-groepIn de uitspraak van de rechtbank worden de bedrijven gezamenlijk de Donnelly Group genoemd.

Toen Donnelly Group afgelopen mei bescherming tegen schuldeisers aanvroeg op grond van de Federal Corporate Creditors' Arrangements Act, was de Donnelly Group in totaal zo'n 20 miljoen dollar schuldig aan verschillende partijen.

Het grootste deel van dat totaal – ruim dertien miljoen dollar – was verschuldigd aan de Bank of Montreal. Beslissing van de rechtbank In het persbericht dat vorige week werd uitgegeven, wordt opgemerkt dat de Donnelly Group en BMO “onderhandeld hebben over het bedrag dat aan BMO moet worden betaald om de gedekte schulden te verminderen, hoewel het daadwerkelijk overeengekomen bedrag niet openbaar is gemaakt.”

De bioscoop exploiteert Public Cinema, een restaurant en bar op 901 Granville St. Downtown, een terrein dat het huurt van de stad Vancouver.

Een paar maanden na het aanvragen van schuldeisersbescherming zette Donnelly Group de openbare bioscoop en drie andere bedrijven te koop, volgens de beslissing van de rechtbank.

De bioscoop is de enige die in deze mate een bod uitbrengt, waarbij de Donnelly Group een bod van $ 575.000 op het bedrijf en al zijn activa accepteert.

Toen het restaurant in augustus te koop werd aangeboden, bedroeg de initiële vraagprijs $ 1,2 miljoen.

De potentiële koper is een bedrijf met het nummer 1442029 BC Ltd., waarnaar in de rechterlijke uitspraak wordt verwezen als “144”. In de resolutie wordt opgemerkt dat 144, als onderdeel van de aankoop, verondersteld wordt het huurcontract van de bioscoop op het terrein over te nemen, wat zou vereisen dat de stad $ 25.237,33 per maand moet betalen, met nog negen jaar te gaan.

Eén van de voorwaarden van het huurcontract is dat de stad elke poging om het aan een andere huurder toe te wijzen, moet goedkeuren. Om verschillende redenen weigerde de stad dit te doen.

Zorgen over het vermogen en de ervaring van kopers

Volgens de uitspraak van de rechtbank heeft een makelaar van de Donnelly Group in november contact opgenomen met de stad over het toewijzen van de bioscoophuur aan 144.

Als onderdeel van die communicatie legde de makelaar uit dat 144 een ‘shelf company’ was die in september 2023 werd opgericht door de directeuren Amrinderveer Chahal en Apoorv Yogeshkumar Modi, een getrouwd stel.

Chahal en Modi werken als kredietanalisten bij TD Canada Trust en zijn van plan hun dagelijkse baan te behouden als hun overname van de bioscoop succesvol is, aldus het besluit.

“De makelaar vertelde dat de bioscoopwereld helemaal niet zou veranderen, aangezien 144 de bar en het restaurant open had gehouden en personeel had behouden”, aldus het besluit.

Het bod van de makelaar kwam ook toen de stad hoorde dat de bioscoop volgens de resolutie 'met een jaarlijks verlies van tussen de $130.000 en $140.000' draaide.

Terwijl de makelaar de stad vertelde dat de kopers op de hoogte waren van de financiële overzichten van de filmmaatschappij en 'wisten waar ze aan begonnen', merkte de rechter op dat die verklaringen geen blijk gaven van een financieel gezond bedrijf.

“De indieners suggereren niet dat de bioscoopactiviteiten weer winstgevend zijn geworden”, aldus Fitzpatrick's uitspraak.

“In feite merkt de e-mail van de heer Ogdon van 8 december 2023 aan de stad op dat ‘dit lopende jaar erger is.’”

De stad uitte ook haar zorgen over 144 en het gebrek aan ervaring van de managers met het exploiteren van een restaurant en bar met vergunning, aangezien de ruimte onderworpen moet blijven aan de voorwaarden van het huurcontract.

Volgens het besluit waren Modi en Chahal van 2019 tot 2022 “respectievelijk de eigenaren en toezichthouders van een klein restaurant zonder vergunning in de buitenwijken van Edmonton genaamd 'Bombay Tadka Street'”.

Terwijl de makelaar en de Donnelly Group dit beschouwden als bewijs van ervaring in de restaurantindustrie, uitten de stad en Fitzpatrick hun twijfels over de relevantie ervan.

'Zeer beperkt bewijs'

Bij de beoordeling van de merites van de voorgestelde huurovereenkomst wees de rechter herhaaldelijk op het gebrek aan informatie over de 144 plannen van het bedrijf.

Fitzpatrick gaf aan dat ze geen bewijs had hoe het genummerde bedrijf van plan was de aankoop van de bioscoop te financieren.

Er werd geen bewijs geleverd over de aard van het eerdere werk van Modi en Chahal, of hoe hun managementervaring zich zou kunnen vertalen in het runnen van een bar in het hart van de uitgaanswijk van Vancouver.

“In het licht van de beperkte informatie waarover de rechtbank beschikt, lijken deze twee zeer verschillende soorten acties te zijn”, aldus de beslissing.

Fitzpatrick vergeleek de vermeende ervaring van 144 ook met een belofte van een ander bedrijf uit de Donnelly Group om training te geven ter ondersteuning van de overgang naar een nieuwe eigenaar.

“Ik ben het ermee eens dat training in het algemeen een positieve ondersteuning betekent en nuttig kan zijn”, aldus het besluit. “Maar als deze mensen zulke ervaring hebben, waarom hebben ze dan training nodig? Je kunt alleen maar aannemen dat de medewerkers van de bioscoop, die ze naar eigen zeggen zullen behouden, al zijn opgeleid. Bovendien is er geen bewijs dat en hoe zal dat worden gedaan?De heer Modi en mevrouw Chahal zullen het bedrijf runnen, wanneer het lijkt alsof ze een voltijdbaan hebben bij TD Canada Trust.

De rechter merkte ook op dat de Donnelly Group veel meer ervaring had dan 144 en de bioscoop nog steeds niet winstgevend kon runnen. Ze vond het jammer dat ze niet meer informatie had verstrekt over de kwalificaties en financiën van 144.

“Het zeer beperkte bewijsmateriaal gevonden in het originele pakket dat eind 2023 naar de stad werd gestuurd, is slechts beperkt”, aldus het besluit. “Om redenen die mij niet duidelijk zijn, hebben de indieners besloten om geen verdere steun voor het bod te zoeken bij 144, of konden ze geen aanvullende steun voor het bod ontdekken, aangezien ze mogelijk een aanvraag hebben ingediend bij de stad en deze rechtbank.”

Fitzpatrick kwam tot de conclusie dat het redelijk was dat de stad bezwaar maakte tegen veronderstelling 144 van de huurovereenkomst, en weigerde gebruik te maken van haar discretionaire bevoegdheid om de bezwaren van de stad terzijde te schuiven.

Het liet echter de deur open voor Donnelly's groep om meer informatie van 144 te krijgen om de zorgen van de stad weg te nemen en opnieuw een aanvraag in te dienen om het huurcontract in de toekomst aan hen toe te wijzen.