De oprichter van Tim Hortons geeft jaarlijks tot $ 10 miljoen uit om zijn luxe resort in Nova Scotia te ondersteunen

Hoe schat je de waarde van een onroerend goed in als het niet bestaat?

Dit is de kern van het geschil tussen Fox Harbor Resort aan de Straat van Northumberland en belastingadviseurs van Nova Scotia.

De eigenaren zeggen dat de waardering van $ 19,9 miljoen die wordt gebruikt voor onroerendgoedbelasting, te hoog is gezien de zware verliezen van het resort, die elk jaar in de miljoenen lopen.

Fox Harb’r Development Ltd. zei: In zijn laatste oproep deze week aan de Nova Scotia Utility and Review Board: “De waardering geeft de marktwaarde op de gespecificeerde datum niet correct weer.”

Het resort is niet tevreden met de verlaging van de rating voor 2020 die het Nova Scotia Rating Appeals Tribunal vorige maand heeft gemaakt.

De rechtbank verlaagde de waardering van $ 21 miljoen naar $ 19,9 miljoen, maar het was nog steeds ruim boven de $ 5,7 miljoen die ontwikkelaar Fox Harper zei dat het verschuldigd was.

Fox Harb’r is het toppunt van luxe

Het 401 hectare grote omheinde resort is sinds de opening in 2000 het toonbeeld van luxe in Nova Scotia geworden.

De uitstekende faciliteit beschikt over een kampioenschapsgolfbaan, een jachthaven, een eigen landingsbaan en hangar, een wijngaard, stallen en een vogelreservaat.

Ron Joyce, miljardair mede-oprichter van koffie- en fastfoodketen Tim Hortons, ontwikkelde het resort in de buurt van zijn geboorteplaats Tatamagush.

Uit gegevens in het belastinggeschil blijkt dat Joyce tot aan zijn dood in 2019 verzekeringstechnische verliezen opliep, met een piek van $ 8 miljoen tot $ 10 miljoen per jaar.

De managers van zijn erfgenamen hebben de verliezen teruggebracht tot $ 1,5 miljoen tot $ 2 miljoen per jaar, volgens bewijsmateriaal in het beroep.

Om break-even te draaien, bouwen ze nieuwe woningen en zijn ze van plan om 48 units te ontwikkelen.

Communautaire activa, geen investeringen

Fox Harb’r zegt dat Joyce het resort heeft gebouwd als een erfgoed en een gemeenschapstroef in plaats van een investering.

Jeff Kosner, directeur commerciële onroerendgoedbelasting bij vastgoedservicebedrijf CBRE, diende een rapport in over het beroep van Fox Harb’r met het argument dat geen enkele potentiële koper zou “overwegen om het onderwerp te reproduceren zoals getoond in het licht van de locatie en financiële prestaties.”

“De locatie van de zaak is inferieur… Fox Harbor ligt in een afgelegen gebied zonder bevolkingscentrum of voorzieningen”, schreef Kosner.

De eigenaren voerden aan dat omdat het resort nooit winst heeft gemaakt en afhankelijk was van de jaarlijkse steun van de eigenaar voor het bedrijf, “het niet nauwkeurig kan worden geschat op basis van zijn inkomsten.”

Ze zeiden dat een meer eerlijke schatting gebaseerd zou moeten zijn op de verkoopwaarde van acht andere golfeigendommen met accommodaties in Nova Scotia en Prince Edward Island.

Fox Harper zei dat de meest vergelijkbare eigendommen Glen Arbor in Halifax zijn, die $ 91.705 per hole kostte, en Krupoch in Prince Edward Island voor $ 158.000 per hole. De waarde van het gebruik van de golfbanen en voorzieningen van Fox Harb’r is $ 125.000 per hole, of $ 3.375 miljoen. The Founder’s Lodge werd geschat op $ 1,6 miljoen.

Fox Harb’r “Ongeëvenaard” in NS

De taxatiemanager van Property Valuation Services Corporation (PVSC) wees deze benadering af.

The Crown Corporation, die de waardering van onroerend goed in Nova Scotia bepaalt, zei dat geen enkel ander golfvastgoed vergelijkbaar is met Fox Harb’r.

“Naast het hebben van accommodaties die ongeëvenaard zijn door andere golffaciliteiten in de provincie, biedt Fox Harb’r veel voorzieningen die geen ander eigendom kan bieden”, zei PVSC-advocaat Robert Andrews in het hoger beroep.

Het beoordeelde het resort als een enkele entiteit, maar gebruikte verschillende methoden – accommodaties werden gewaardeerd op inkomen, golfbanen werden gewaardeerd op kosten, herbergen en percelen werden gewaardeerd door directe vergelijking.

In zijn oproep aan de Utilities and Review Board zei Fox Harb’r dat “de waarden die aan alle waarderingscomponenten worden gehecht te hoog zijn en niet stroken met zowel de marktwaarde als de bepalingen van de Taxatiewet.”

“De taxatie was onjuist gewogen voor de inkomensbenadering en hield geen rekening met de directe vergelijkingswaardering die een adequate basis zou zijn om tot de juiste waarde te komen. De taxatie was gebaseerd op de premisse dat het onroerend goed uniek was en dat gewicht toestaat meer dan dat van Fox Harbor-advocaat Michael L. Ryan zei in het beroep tegen de Nova Scotia Board of Services and Review, gepubliceerd op 1 november, de basis van de werkelijke marktwaarde waarop het had moeten worden gebaseerd.

Belangrijk voor Cumberland County

Taxatiediensten voor onroerend goed weigerden commentaar te geven en zeiden dat ze de waardering voor toezichthouders zouden verdedigen.

Fox Harber heeft niet gereageerd op een verzoek om commentaar.

In september 2022 in zicht In een podcast-interview met Huddle, een publicatie over maritieme zaken, weigerde de president van Fox Harb’r, Kevin Toth, te bespreken hoeveel belastingen aan de plaatselijke gemeente worden betaald, en zei: “we staan ​​op dit moment een beetje op gespannen voet met hen.”

Hij zei dat het resort jaarlijks 7 miljoen dollar uitgeeft aan goederen en diensten in Nova Scotia en meer dan 125 miljoen dollar heeft geïnvesteerd in de ontwikkeling van het resort. Het heeft een eigen water- en rioleringssysteem en onderhoudt wegen op het terrein.

De burgemeester van Cumberland County, Murray Scott, zei dat het resort mensen van over de hele wereld naar het gebied trekt “om verschillende redenen, sommige vanwege de service, andere vanwege de golf.”

“Fox Harbor is een groot deel van Cumberland County in termen van de geschatte waarde van dat onroerend goed, in termen van wat dat betekent voor gemeentelijke belastingen, daar bestaat geen twijfel over”, zei hij. ‘Het is heel belangrijk voor Cumberland County.’