De Nederlandse woningmarkt: wat doet de overheid goed?

Hugo de Jong tekende een ‘Woonverdrag’ in Limburg. Foto: Robin van Lonkuysen ANP

Minister van Volkshuisvesting Hugo de Jong en M.P wordt besproken Donderdag wil hij de nationale woningvoorraad verhogen tot 900.000 woningen in 2030. Hier is een overzicht van de belangrijkste problemen.

Het doel van de regering
Het kabinet heeft als doel gesteld om de komende zeven jaar 900.000 nieuwe woningen te bouwen om aan de vraag te voldoen. Vorig jaar presenteerde minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge zes strategische plannen om dit te realiseren, waaronder het vergroten van het aanbod van betaalbare woningen, het beschikbaar stellen van 290.000 woningen voor ouderen en het uitbreiden van de huurregulering.

Hoe zit het met de vorderingen tot nu toe?
Vorig jaar zijn er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zo’n 80.000 nieuwe woningen gerealiseerd in de vorm van nieuwbouw en verbouw. Het aantal afgeronde bouwvergunningen vorig jaar daalde echter tot 63.000 – ruim onder de jaarlijkse doelstelling van 100.000.

Dit jaar is de situatie erger. Vastgoedadviesbureau Capital Value gaat naar verwachting deze week van start 45.000 vergunningen Geleverd in 2023. Een grote woningbouwproject in Rotterdam werd eerder deze maand in de ijskast gezet omdat er niet genoeg kopers waren.

Waarom?
Er zijn verschillende hoofdredenen waarom ontwikkelaars stoppen met werken aan projecten.

De hypotheekrente is in 10 jaar tijd gestegen van ongeveer 1,5% naar 4%, waardoor kopers minder geld kunnen lenen. Maar ontwikkelaars zeggen dat 70% van een project van tevoren moet worden verkocht. Natuurlijk hebben hoge rentetarieven ook ontwikkelaars getroffen die op zoek zijn naar projectfinanciering.

Bovendien stijgen de bouwkosten – van de kosten van hout, stenen en tegels tot bouwarbeid – samen met de stijgende inflatie. Ontwikkelaars hebben in de eerste plaats een tekort aan bouwvakkers en een tekort aan ambtenaren om hun projecten te evalueren.

Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen aan het dalen, met sinds 2013 een jaar-op-jaar daling in februari van dit jaar.

Vereiste van uitlijning. Foto: DutchNews.nl

Waar past stikstof in?
Vorig jaar schrapte de Hoge Raad een tijdelijke regeling, waarin stond dat ondanks strenge beperkingen op stikstofverontreiniging elk project afzonderlijk moet worden beoordeeld.

Hoewel de uitspraak niet leidde tot de annulering van projecten, vertraagde het wel de ontwikkeling, omdat de impact van elke stap in het proces op de stikstofemissies moest worden berekend. Bouw Centraal Economisch Agentschap EIB zei eerder dit jaar dat 6.000 vergunningen mogelijk niet doorgaan vanwege de stikstofproblematiek.

Wat doet De Jong?
Zo heeft de minister plannen onthuld die hij hoopt ‘de regie terug te nemen’ en het bouwproces te versnellen door het bezwaarrecht tegen vergunningen in te perken. Het proces duurt nu gemiddeld 10 jaar van start tot finish, maar de minister zegt dat dit sneller kan door de bureaucratie weg te nemen, ‘niet in mijn achtertuin’-bezwaren terug te dringen en planningsprocessen te versnellen.

De Jonge tekende met alle 12 provincies, behalve Friesland, overeenkomsten over het uitgeven van grond voor grote projecten. Maar deze plannen zijn precies dat – plannen en er is geen garantie dat er daadwerkelijk woningen worden gebouwd. En de komst van 12 nieuwe provincieraden, die andere ideeën hebben over zetelbouw, zou roet in het eten kunnen gooien.

De Jong zei dat als de provincies het moeilijk vinden, hij wetgeving zal invoeren die hen de bevoegdheid geeft om te beslissen waar nieuwe woningen moeten worden gebouwd en die volledig te omzeilen. Maar het moet door het parlement, wat jaren kan duren.

En betaalbare woningen?
Het kabinet wil ervoor zorgen dat tweederde van alle nieuwbouwprojecten betaalbaar is, dat wil zeggen sociale huurwoningen (tot € 800 per maand), middenhuur (tot circa € 1.100 per maand) of te koop onder € 400.000 .

Ontwikkelaars maken zich hier zorgen over omdat ze zeggen dat ze afhankelijk zijn van inkomsten uit duurdere eigendommen om de kosten van het bouwen van betaalbare woningen te compenseren.

Volgens statistieken van het CBS is nu een derde van de huishoudens in Nederland huurgecontroleerd, vergeleken met 37% tien jaar geleden. Huurwoningen buiten de sociale sector maken nu 8% uit van de totale woningvoorraad, meer dan het dubbele in 2012. De meesten hebben huurprijzen tussen de € 763 en € 1.000 per maand – het woningaanbod dat de overheid nu betaalbaar noemt.

Foto: DutchNews.nl

Hoe zit het met de bredere huursector?
Beleggers en kleine particuliere verhuurders zijn in opstand gekomen tegen de plannen van De Jonge om de huurcontrolesector uit te breiden en de belastingen op huurwoningen te verhogen. Ze beweren dat het hierdoor goedkoper wordt om goedkope woningen te huren en dat er duizenden huurwoningen verkocht zullen worden. Er zijn al tekenen dat dit gebeurt.

De uitbreiding van huurcontroles heeft ook gevolgen voor de bereidheid van ontwikkelaars om te betalen voor het bouwen van nieuwe huurwoningen, omdat ze vrezen dat ze hun investering niet zullen terugverdienen.

De Jonge wil het aantal huurwoningen uitbreiden tot zo’n 90% van de markt, om te voorkomen dat verhuurders te veel winst maken.

Dit gebeurt door het huidige systeem van waardering op basis van punten te actualiseren, zodat bijvoorbeeld energiezuiniger vastgoed duurder wordt.

Op dit moment hebben verhuurders de vrije keuze om de huur van een woning boven de 143 punten in het reguleringsstelsel te bepalen. Punten worden toegekend voor voorzieningen als het aantal slaapkamers, het al dan niet luxe sanitair in het appartement en de ouderdom van de woning. De punten voor huurcontroles worden nu verhoogd naar 187.

En sociale huurwoningen?
Sociale huisvesting wordt in Nederland vooral verzorgd door woningcorporaties, maar ook die kwamen vorig jaar niet na wat ze beloofden, waardoor er 25% minder nieuwe woningen kwamen dan gepland.

Sociale huisvesting staat open voor iedereen die minder dan € 40.000 per jaar verdient, maar er zijn enorme wachtlijsten in het hele land – meer dan 15 jaar in Amsterdam bijvoorbeeld.

Waar passen gemeenten in?
De Jonge geeft gemeenten meer bevoegdheden om hun eigen strategieën af te stemmen, waardoor ze de mogelijkheid krijgen om meer woningen toe te wijzen aan buurtbewoners dan aan nieuwkomers.

Zo wil Amsterdam stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen, de leegstand terugdringen en ouderen stimuleren om in kleinere woningen te gaan wonen als hun kinderen het huis uit zijn. Dit zal de vlakke partitie terugbrengen.

In het kort?
Enerzijds heeft De Jong veel projecten bedacht om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren en allerlei principeafspraken gemaakt. Maar zijn plannen om de regulering van de huursector te vergroten en hoge rentetarieven en kostenstijgingen hebben ervoor gezorgd dat ontwikkelaars minder geneigd zijn om daadwerkelijk te bouwen.