Canada begint met het redden van vastgoedontwikkelaars met leningen met een looptijd van 55 jaar

De recordgroei van de Canadese bevolking, gecombineerd met een vertraging van de nieuwbouw van huizen, lijkt op het eerste gezicht wellicht paradoxaal. de Regering van Canada De GoC beweert dat dit komt omdat de huisvesting “illegaal” is, maar een vertrouwelijke memo die naar kredietverstrekkers is gestuurd suggereert dat het een kwestie van hefboomwerking is. de CMHC Breng kredietverstrekkers rustig op de hoogte dat zij de maximale aflossing of terugbetalingstermijn zullen verlengen. Het reddingsplan voor de ontwikkelaars zal leners helpen hun leningen over twee generaties terug te betalen, waarbij projecten die het risico lopen in gebreke te blijven hun terugbetalingsperiode nu kunnen verlengen tot 55 jaar.

Canadees hypotheekverzekeringsprogramma met meerdere eenheden

In een “beschermd” categoriedocument dat naar kredietverstrekkers werd gestuurd, presenteerde CMHC wijzigingen en tijdlijnen voor het Multi-Unit Mortgage Loan Insurance (MU MLI) programma. Het MU MLI-programma is het enige hypotheekverzekeringsprogramma voor woningen met meerdere eenheden, waardoor het risico van kredietverstrekkers wordt weggenomen, terwijl de staat het risico van wanbetaling draagt. Kapitaal voor dit programma wordt doorgaans opgehaald door investeerders, maar eerder dit jaar begon de regering van de Republiek Congo geld te lenen om deze obligaties te kopen, waarbij een limiet van $40 miljard werd vastgesteld voor 2024. In de jongste begroting wordt voorgesteld om die limiet te verhogen tot $60 miljard, als investeerders trokken zich in recordtempo terug uit de Canadese blootstelling.

En ondanks de bewering van de minister van Huisvesting dat Canada huisvesting moet 'legaliseren', suggereren veranderingen in de verzekeringen dat dit niet de reden is waarom de nieuwe woningbouw zo dramatisch is vertraagd. Het komt door de buitensporige machtspositie, die het bureau probeert aan te pakken door middel van…tromgeroffel…meer machtsmisbruik!

Canadese belastingbetalers ondersteunen hypotheken tot 55 jaar

Deze veranderingen worden in twee specifieke sectoren uitgerold. De eerste betreft nieuwe marktprojecten. “CMHC verlengt de maximale afschrijvingsperiode bij de start van nieuwbouwmarktprojecten van 40 jaar naar 50 jaar”, die in werking treedt op 24 juni 2024, aldus de update.

Canada gebruikt niet alleen nieuwe middelen om nieuwe projecten te laten overleven tegen inefficiënte kosten. De kredietinjectie maakt deel uit van een grotere verschuiving, in een poging het aantal achterstallige vorderingen te beperken.

De wijzigingen in het agentschap gaan verder: “Bovendien zal, met het oog op herafschrijving als standaardbeheersinstrument, de maximale afschrijvingsperiode worden verlengd van 40 jaar naar 50 jaar voor leningen die zijn goedgekeurd onder de Market MLI en tot 55 jaar voor leningen die zijn goedgekeurd onder de Market MLI. de Selecteer-MLI.”

Ja, tot 55 jaar. Er zijn hier een hele reeks problemen, maar laten we het bij enkele van de meest voor de hand liggende houden.

Een kortetermijnoplossing creëert veel grotere problemen op de lange termijn

Het geven van meer invloed helpt de inefficiënte projectfundamentals niet; het maakt ze minder efficiënt. Bijna elke centrale bank heeft onderzoek gepubliceerd waaruit blijkt dat meer krediet de kosten slechts tijdelijk verlaagt, maar dat deze kosten nu minder wrijvingsloos zijn voor de groei. Dit maakt het op de lange termijn duurder, en aangezien dezelfde arbeid en materialen strijden om huisvesting, zal dit de kosten van huisvesting opdrijven.

Dit kan al dan niet vóór de correctie gebeuren, maar uiteindelijk is dit niet zozeer een maatregel voor de betaalbaarheid als wel een reddingsmaatregel, ongeacht de secundaire en tertiaire effecten.

Het uitsterven dat een halve eeuw aanhoudt, vormt ook een groot probleem als risico voor de toekomst. Hoewel er goed gebouwde bakstenen huizen zijn die 100 jaar meegaan, is de realiteit dat gebouwen veel sneller functioneel verouderd raken zonder ingrijpende renovaties. Efficiënter gebruik van land verandert, buurtkenmerken veranderen en/of het gebouw wordt kosteneffectief om te renoveren. In 50 jaar, in twee generaties, kan er veel gebeuren.

Onderzoekers ontdekten dat de levensduur van de meeste gebouwen korter is dan de werkelijke theoretische waarde. Hij heeft woonruimte De gemiddelde leeftijd is 50-60 jaarDat betekent dat veel gebouwen een kortere levensverwachting zullen hebben dan de feitelijke hypotheek.

De regering schat zelf dat a De gebruiksduur van sociale en betaalbare gebouwen van vijf verdiepingen of minder bedraagt ​​gemiddeld slechts 42 jaar. Denkt u dat mensen die een wagenpark met een levensduur van zes jaar en een afbetalingsplan van acht jaar kopen, dom zijn? In Canada subsidiëren belastingbetalers hypotheken op woongebouwen van meerdere miljoenen dollars waarvan wordt verwacht dat ze een kortere levensduur zullen hebben.

Dit alles benadrukt de slechte en dubbelzinnige planning die beleidsmakers maken als het om huisvesting gaat. Kortetermijnoplossingen worden aangenomen ten koste van echte oplossingen, terwijl ze worden verkocht als het tegenovergestelde van wat het publiek nodig heeft en wordt verteld.

In plaats van de betaalbaarheid te verbeteren, is dit grotendeels een reddingsoperatie voor ontwikkelaars om de grondwaarde te verhogen. Dit is logisch als dezelfde beleidsmakers zeggen dat ze nooit probeerden de betaalbaarheid te verbeteren, maar eerder probeerden de huizenwaarden te behouden om investeringen te financieren.

Dit vind je misschien ook leuk