Bijna volledige ontwikkeling in London, Ontario, onder curatele gesteld

Een bijna voltooid huurproject voor gemengd gebruik voor woningen en winkels is onder curatele gesteld in London, Ontario, waar een geldschieter beweert dat vertragingen in de bouw een aanvankelijk bouwbudget van $ 18 miljoen hebben opgeblazen en tientallen aannemers voor miljoenen aan onbetaald werk hebben geëist.

De Applewood Marketplace in Londen is misschien maar een van de vele ontwikkelingen die te maken hebben met financiële problemen te midden van ernstige vertragingen en stijgende kosten die de bouwsector treffen. Uit gegevens van vastgoedonderzoeks- en databedrijf Altus Group blijkt dat bijna 60 procent van de residentiële en commerciële projecten te maken heeft met vertragingen van ongeveer een derde van hun oorspronkelijke planning.

Rechtszaken van bouwkredietbedrijf MarshallZehr Group Inc. Applewood is haar meer dan $ 58 miljoen schuldig, met rente op al die schulden van meer dan $ 36.000 per dag. Aannemers boden ook concessies aan ter waarde van $ 8 miljoen voor onbetaald werk.

Er zijn twee hoofdprincipes genoemd naar de Applewood Marketplace, gelegen in voormalige landbouwgrond aan de noordelijke rand van Londen: Mike Clawson en Perry Sempecos. De heer Clawson was tot voor kort vooral bekend als ontwerper van aangepaste woningen in Londen, en de heer Simpicus maakt deel uit van een familiebedrijf in onroerend goed en commerciële ontwikkeling.

Gerechtsdocumenten bevatten ongefundeerde beschuldigingen die niet in de rechtbank zijn getoetst. De heer Simpicus weigerde commentaar te geven en Clawson, van wie collega’s zeiden dat hij vanaf half juli voor een maand op vakantie was gegaan naar Europa, was niet bereikbaar.

In 2019 kocht de heer Clawson een stuk grond van Peter Sergotis, een lokale landeigenaar die sinds het begin van de jaren tachtig plannen had voor een grotere onderverdeling van hetzelfde merk Applewood en begon met het onderverdelen en verkopen van stukken van het onroerend goed. De heer Sergotis heeft geen lopende financiële relatie met de heer Clawson of zijn medewerkers en zei dat hij hoopte dat de partijen een overeenkomst zouden bereiken om de bouw van het eerste deel van zijn droomontwikkeling mogelijk te maken.

Tegen 2020 hadden de heer Clawson en de heer Simpicus leningen van Marshall Flower afgesloten om de bouw van de eerste fase van het project te financieren: een gebouw van vijf verdiepingen met 107 huurappartementen en winkelruimte op de begane grond.

Zelfs met vertragingen in de eerste fase van grote aannemers, begon Applewood zich voor te bereiden op het werk op het land voor een tweede, grotere fase op de site, die meer dan 460 appartementen zou omvatten. Een beëdigde verklaring van Marshall Zahr, chief operating officer, Cecil Hayes, die aangeeft dat het onrustige project begon in te storten op 4 april 2022, toen het bedrijf stopte met het betalen van rente op zijn leningen. In mei begon het eerste van 46 pandrechten voor onbetaald werk door aannemers op de eigendomsakte te verschijnen.

In juni waren alle werkzaamheden op de locatie gestaakt en op 3 juni 2022 stuurde Marshall Zahr een verzoekschrift en een intentieverklaring om de beveiliging af te dwingen (NITES) naar Applewood. Vervolgens zouden de debiteuren hebben geprobeerd het project aan een derde partij te verkopen en hebben zij een koop- en verkoopovereenkomst met MarshallZehr gedeeld die inmiddels is afgelopen. In een beëdigde verklaring schreef de heer Hayes: “Ik geloof dat het onwaarschijnlijk is dat de transactie zal verlopen zoals het nu is”, terwijl hij erkent dat de beoordeling van de potentiële verkoop aan de ontvanger is.

Op 3 augustus heeft een curator van Ernst & Young Inc. Toezicht houden op de oplossing van het faillissementsprobleem van het bedrijf. Wat daarna gebeurt, is een soort regeling waarbij MarshallZehr zijn schuld omzet in aandelenbezit in de onderneming of een soort verkoopovereenkomst die de leningen zal afbetalen.

“Het zou ongepast zijn voor MarshallZehr om aanvullende opmerkingen te maken over deze surseance”, zei Peter Berzy, CEO van MarshallZehr.

In de bouw is tijd geld en vertragingen kunnen ertoe leiden dat de kasreserves van het bedrijf opbranden.

“De interesse is slechts het topje van de ijsberg – het is veel groter dan dat”, zegt David Schoonjans, senior manager bij Altus Group die zich richt op kosten- en projectmanagement.

“Er zijn overheadkosten voor projecten: kraanverhuur, management, onderaannemers. Neem een ​​hoogbouw van 30 verdiepingen in GTA; je zou gemakkelijk een half miljoen of $ 800.000 per maand kunnen verbranden als je te laat bent. Dat is heel snel veel geld. Er zijn 50 bedrijven in dit project, dus als je te laat bent, stel je jezelf bloot aan een enorme doos met procesproblemen.”

De heer Chungans zei dat een van de uitdagingen bij het identificeren van vertragingen en hun potentiële kosten is dat er gevallen kunnen zijn waarin het geplande schema nooit realistisch is geweest, wat betekent dat de kosten vanaf het begin zijn onderschat. Wat er nu kan gebeuren is dat het tij aan het dalen is en de strandbouwers die al bij de rotsen aan het zwemmen waren, naderen.

“Als de markten omhoog gaan en iedereen ziet wat lijkt op enorme winsten… hebben ze alleen maar mensen gezien die geld verdienden aan onroerend goed, en gedurende vele jaren zijn veel vuile fouten verdoezeld door hogere inkomsten”, zei hij. , meneer Schungans.

Terwijl de vraag naar woningen nog even groot is als voorheen, zijn de bouwkosten sneller gestegen dan de inkomsten. “We bevinden ons in deze hachelijke situatie waarin ofwel de kosten zullen dalen, ofwel de inkomsten moeten stijgen… of er zullen geen projecten worden gebouwd.

Hoewel de financiële uitdagingen van vertragingen gevolgen hebben voor de grote spelers in ontwikkeling, komt er ook slecht nieuws naar onderaannemers wier bedrijven ook onder druk staan ​​door dezelfde arbeids- en leveringsproblemen.

Steve Creeks van CD Drywall & Acoustics in Londen diende een hypotheek van $ 170.000 in na het afsluiten van gipsplaat- en geluidsisolatiewerk dat hij had gedaan in de winkelruimte van het Applewood Building.

“Het is aanzienlijk. We zijn geen grote aannemer. We genereren $ 5-6 miljoen aan inkomsten per jaar,” zei hij.

Uw huis is uw meest waardevolle bezit. We hebben een wekelijkse vastgoednieuwsbrief om u op de hoogte te houden van woningmarktnieuws, hypotheken, de laatste sluitingen en meer. Registreer vandaag.