BC-analisten zien voor- en nadelen van nieuwe kortetermijnhuurregels

De nieuwe kortetermijnhuurwetten van British Columbia roepen veel vragen op, van de precieze impact die ze kunnen hebben op betaalbare woningen en huizenprijzen tot fiscale rechtvaardigheid.

Rohana Rezel, activiste voor betaalbare huisvesting uit Vancouver, nodigt je uit Wetgeving voorgesteld door de provinciale overheid met betrekking tot kortetermijnverhuur “Teleurstellend” maar ook “beter dan niets”.

Voor Rezel vallen twee belangrijke kwesties op: ten eerste heeft de provincie boetes opgelegd aan secundaire suites en rijtjeshuizen – die over het algemeen worden gesubsidieerd als betaalbare huisvestingsopties in British Columbia – om in aanmerking te komen als kortetermijnverhuur. Dit is een ‘grote fout’, zei Rizell.

Ten tweede zegt Riesel dat regionale wetgeving ervoor moet zorgen dat online platforms zware straffen krijgen voor overtredingen, zoals bijvoorbeeld gerapporteerd in Quebec en Parijs. Die straffen zijn nog niet vastgesteld.

“In 2021 heeft de stad Parijs Airbnb een boete van 10 miljoen dollar opgelegd wegens platformschendingen. “De provincie moet de platforms aanpakken met enorme boetes om ze aan de regels te laten voldoen”, vertelde Rizell via e-mail aan Glacier Media.

Rezel is verwikkeld in een lange strijd met de stad Vancouver om bedrijfslicentie-informatie voor kortetermijnverhuur te publiceren, die doorgaans te vinden is op het online platform van Airbnb.

Riesel stelt dat gemeenten niet in staat zijn hun eigen regels af te dwingen.

De kern van de wetgeving is een nieuw regionaal vergunningenregister voor kortetermijnverhuur, die zich in een hoofdverblijfplaats moet bevinden. Als deze woning een secundaire suite en/of privéwoning heeft, kan er ook één extra woning gehuurd worden. De provincie verhoogt ook de maximale gemeentelijke boetes die aan verhuurders worden opgelegd, van $1.000 naar $3.000, wegens het niet naleven van de registratie. De regels gelden in gemeenten met meer dan 10.000 inwoners.

Premier David Eby en minister van Volkshuisvesting Rafi Kahlon beweerden maandag dat de voorgestelde wetgeving steden meer rechten zou geven om schendingen af ​​te dwingen.

Maar het eenvoudigweg geven van bevoegdheden aan lokale overheden om platforms te verplichten eenheden zonder licentie te deactiveren is niet sterk genoeg, zei Riesel.

De wetgeving zal de informatie-uitwisseling tussen de provincie en gemeenten verbeteren, die hun eigen statuten kunnen creëren ter vervanging van provinciale regels (in Vancouver mogen secundaire suites en herenhuizen niet worden gebruikt voor kortetermijnverhuur).

Op het eerste gezicht van de wetgeving “kwamen de platforms uit het licht”, zegt Andy Yan, directeur van het stadsprogramma van de Simon Fraser Universiteit.

“Wat het is, is een praktische erkenning van wat Airbnb doet en hoe het begon, in tegenstelling tot wat het is geworden”, namelijk “dit parallelle hotelsysteem dat wegneemt wat anders in Vancouver huurwoningen zouden zijn.”

Maar Yan zei dat de sleutel tot de nieuwe regels het delen van informatie is.

Kortetermijnverhuur was problematischer in de appartementensector, niet noodzakelijkerwijs in secundaire suites, maar als de regeringen een lichte stijging in de laatste sector zouden zien, zouden de regels kunnen worden aangepast, zei Yan.

“De focus en het grootste deel van de uitdagingen op het gebied van de verhuur op korte termijn lagen op de appartementenmarkt”, aldus Yan.

Maar om de juiste informatie te krijgen, “komt het allemaal neer op de uitvoering”, zegt Yan.

De stad Vancouver heeft kritiek gekregen omdat ze een licentiesysteem heeft dat vergelijkbaar is met het systeem dat door de provincie wordt voorgesteld, maar dat er niet noodzakelijkerwijs actieve licenties worden weergegeven op veel advertenties op Airbnb.

Het ministerie van Volkshuisvesting zegt dat het regionale register niet beschikbaar zal zijn voor het publiek, zodat mensen niet onafhankelijk kunnen bevestigen dat ze in een legale huurovereenkomst verblijven. Het ministerie vertelde Glacier Media dat het simpelweg verstrekken van een lijst met bedrijfslicentienummers de privacy schendt.

De wet op kortetermijnverhuur bepaalt echter ook dat informatie die wordt verzameld via platforms en hosts wordt gedeeld met federale en regionale belastingautoriteiten. Dit betekent dat de Canada Revenue Agency deze aangiften kan gebruiken en vergelijken met belastingaangiften voor huurinkomsten en ook voor vermogenswinstdoeleinden.

“Het is belangrijk omdat [the agency] Het is niet nodig om te raden en er is een element van handhaving en naleving bij dit soort gegevensuitwisseling. Dit is over het algemeen een onderdeel van rechtvaardigheid [in the legislation]zei Yan.

Hij voegde eraan toe: “We zullen natuurlijk niet weten hoeveel bedrag deze persoon moet rapporteren, maar dan komen jouw risicoanalyse en dan jouw auditanalyse om de hoek kijken.”

Huisvestingsdeskundige Tom Davidoff, universitair hoofddocent bedrijfskunde aan de Universiteit van British Columbia, is van mening dat met registratie de handhaving strenger en effectiever zal zijn.

Het primaire doel van de provincie is om een ​​deel van de naar schatting 28.000 kortetermijneenheden terug te geven aan langetermijnverhuur.

Davidoff zei dat de nieuwe regels dat waarschijnlijk zullen doen en de verkoop zullen stimuleren, vooral nadat de wetgeving volgend jaar mei van kracht wordt.

“Ik denk dat het de prijzen uiteraard lager maakt en de huurprijzen lager, omdat er mensen zullen zijn die besluiten om te verkopen of te verhuren aan langetermijnhuurders.

“Maar dit zal de betaalbaarheid niet herstellen”, zei Davidoff.

Davidoff voegde eraan toe dat de regels met betrekking tot suites en corridorwoningen controversieel zijn. Maar hij wees erop dat er momenteel geen wetten zijn die mensen dwingen ze te huren.

“Je kunt je oprithuis gebruiken als yogastudio of als paviljoen als entertainmentruimte, net als nu”, merkte Davidoff op.

In een verklaring aan de media zei Airbnb, dat in de dagen voorafgaand aan de provinciale wetgeving lobbyde voor de multilaterale hulpovereenkomsten van British Columbia, dat de nieuwe regels de huisvestingsproblemen in de provincie niet zouden wegnemen.

Airbnb stelt zich op het standpunt dat het platform hosts in staat stelt de kosten van levensonderhoud te dekken en tegelijkertijd accommodatie voor toeristen te bieden, vooral in delen van de provincie waar geen hotels zijn.

Airbnb zei dat het in British Columbia 67 miljoen dollar aan belastingen heeft geïnd en afgedragen, een stijging van ongeveer 70 procent ten opzichte van 2021.

[email protected]