Er is een ‘schokkende’ speciale aanslag opgelegd aan de eigenaren van een appartement in Castle Downs dat dreigt in te storten – Edmonton

Steigers en bouwconstructies omringen een vleugel van een appartementencomplex in het noorden van Edmonton, waar eigenaren die gedwongen zijn te vertrekken vanwege het risico van instorting nu een grote speciale beoordeling krijgen.

Het was een complete schok. “We hadden geen idee”, zegt Rebecca Gillis, de eigenaar van de unit, die zei dat haar eigen schatting iets minder dan $ 12.000 bedroeg.

Ze wist dat er een contant telefoontje zou komen, maar het bedrag was bijna vier keer hoger dan verwacht.

“We dachten dat de speciale belasting op 200.000 dollar zou worden vastgesteld, maar toen werden we verrast op 750.000 dollar – die op 8 januari moest worden betaald.”

Chantal Pechey bezit een appartement op de tweede verdieping aan de kant waar de brand plaatsvond en haar eigen schatting is $ 8.500.

Ze zei dat de eigenaren eerder een voorstel hadden afgewezen om in het reservefonds te duiken ter dekking van de $200.000 cash call, omdat het bestuur niet kon uitleggen hoe het geld naar tevredenheid van de eigenaar zou worden gebruikt.

Meerdere malen een bijzondere aanslag krijgen was een klap in het gezicht.

“Het is nooit bij ons opgekomen dat de cijfers op magische wijze waren gestegen van $ 200.000 naar $ 750.000, gedeeld door eenheidsfactoren voor de appartementeigenaren,” zei Beachy.

1:55Tijdens een spoedvergadering werd geen tijdschema vastgesteld voor de terugkeer van de eigenaren van Castledowns Pointe

Een grote bron van frustratie voor Gillis en Pichet was dat dat telefoontje ook kwam zonder een gedetailleerd overzicht van waar het geld naartoe ging. In een brief van vastgoedbeheerder Simco Management aan de bewoners, die ook door Global News werd gelezen, stond dat de aanslag voor twee doeleinden was:

1. Betalen voor onverwacht en dringend onderhoud, reparatie of vervanging van de gemeenschappelijke eigendom of beheerde eigendom, en
2. Ter dekking van het verwachte tekort op de exploitatierekening. Dit is te wijten aan hogere verzekeringspremies, locatiebeveiliging, juridische kosten, honoraria van deskundigen en kosten gemaakt om kosten te dragen in afwachting van verzekeringsopbrengsten, aldus de brief.

“Ze hebben ons geen exact overzicht gegeven van wat het is en waarom het zo groot is. Maar ze verwachten dat we vóór 8 januari zullen betalen, wat een zeer korte periode is voor een grote hoeveelheid geld”, zei Peachey.

“Ze beantwoordden onze vragen niet toen we specifiek om specifieke dingen vroegen”, zei Gillis over vragen aan het condo-bestuur en de vastgoedbeheerder.

“Dit is niet oké. We hebben het niet over het schoonmaken van tapijten in appartementen, we hebben het over de toekomst van iedereen en iedereen verdient het om precies te weten waar het geld naartoe gaat om een ​​weloverwogen beslissing te kunnen nemen.”

Nu zegt Gillis dat haar financiële ondergang te wachten staat.

“Zelfs als we de belasting op 8 januari betalen, heeft dat niet eens invloed op de kosten van de mogelijke wederopbouw van het gebouw – of we hebben een optie om het gebouw ook te verkopen.”

Het repareren van Castledowns Pointe zal naar verwachting ongeveer $ 7 miljoen kosten, zei Gillis. Maar dit omvat niet de extra kosten voor advocaten, appartementskosten en beveiliging.

“Mensen in het gebouw die niet kunnen betalen en failliet zullen moeten gaan – dat zou ik moeten doen”, zei ze, eraan toevoegend dat de last dan op anderen zou worden afgewenteld.

“Dan is het aan de andere eigenaren om deze last te dragen, die ik niet kan betalen.”

“Het is letterlijk een onmogelijke situatie.”

Gillis is, samen met andere bewoners van het Castledowns Pointe-appartementencomplex met 83 appartementen (12618 152 Ave.) in de wijk Parano van Castle Downs, sinds begin september hun huizen uit.

Sommigen, zoals Beachy, zijn geëvacueerd sinds er in maart brand uitbrak.

Het evacuatiebevel van de stad Edmonton kwam na verschillende inspecties na de brand van 12 maart, veroorzaakt door een onbekende elektrische storing, die resulteerde in meer dan $ 8 miljoen aan schade.

Tijdens daaropvolgende inspecties afgelopen lente en zomer hebben ingenieurs van Read Jones Christoffersen Ltd. (RJC) zei dat het gebouw twintig jaar geleden niet goed is gebouwd en elk moment kan instorten. Het appartement is gebouwd door de Edmonton-ontwikkelaar Carrington Properties Ltd.

2:32Een prominente ontwikkelaar uit Edmonton is gelinkt aan een appartement in Castle Downs dat op instorten staat

Gillis zei dat zij en verschillende andere eigenaren elkaar ontmoetten om de problemen te bespreken.

Ze willen volgende maand een speciale bijeenkomst houden om over hun lot te beslissen, waarbij ze zeggen dat een besluit van deze omvang niet uitsluitend aan de mensen in het bestuur mag worden overgelaten.

De twee vrouwen zeiden dat het houden van een speciale bijeenkomst in plaats van de reguliere geplande bijeenkomst op 17 januari 2024 elke eigenaar het recht zou geven om te stemmen over de vraag of hij zou verkopen en verdergaan – of herbouwen.

“Ik denk dat het heel belangrijk is dat elke eigenaar inspraak kan hebben, omdat we niet alleen stemmen over het schoonmaken van het huis, het halen van de matten of het verwijderen van sneeuw.

“We stemmen over iets dat echt invloed heeft op ieder van ons en op ons leven, zoals onze financiële toekomst.

“We lopen het gevaar alles te verliezen. Dit is mijn zaak, ik zal alles verliezen.”

Zelfs als ze een vergadering zouden houden om te stemmen, zouden alleen degenen die hun belasting betaalden inspraak kunnen hebben, merkte Gillis op.

“Als het erom gaat te beslissen of ik mijn contract moet beëindigen of verkopen, kan ik niet eens stemmen omdat ik dan te laat kom.”

Wat de stress nog groter maakte – Gillis zei dat bovenop de hypotheken en condokosten voor huizen waar ze niet in konden wonen, de oude verzekeringsmaatschappij van het gebouw het appartement als klant had laten vallen en dat hun nieuwe bedrijf duur werd.

“Het komt neer op zo’n $3600 per jaar, alleen al voor de verzekering. En dan heb je nog niet eens de kosten voor de appartementen meegerekend die we moeten blijven betalen.”

“Deze wetsvoorstellen zullen niet stoppen.”

1:51De stad Edmonton beveelt bewoners een onveilig appartementencomplex op Castle Downs te evacueren

Beachy merkte op dat het 20 jaar oude appartementencomplex niet de thuisbasis is van de rijken: de bewoners zijn ouderen, mensen met een handicap, recente immigranten en dergelijke.

“Dit is geen duur gebouw. ​​Het zijn meer mensen met een laag inkomen zoals ik. Dit bedrag is dus belangrijk.”

Peachey zei dat ze haar provinciale reddingsplannen zou moeten aanspreken om te proberen haar eigen aanslag binnen de termijn van drie weken te betalen. Dit komt bovenop de lopende uitgaven.

“We hebben tweede huurwoningen terwijl we nog steeds de hypotheken betalen, terwijl we nog steeds de kosten voor de appartementen betalen. Het is dus erg verontrustend, ‘zei Beachy. Ze logeert bij een vriendin van wie ze zegt dat ze haar een redelijk huurtarief geeft.

Gillis zei dat de stress en de emotionele last van de situatie te zwaar zijn om te dragen en dat ze haar handen van de plek wil wassen. De meeste andere eigenaren willen ook hun verliezen beperken en verhuizen, zei ze.

“De kosten zullen steeds hoger en hoger worden. Terwijl we, als we de zaak beëindigen, het gebouw verkopen, het geld verdelen en hopelijk allemaal minder financiële gevolgen ondervinden.

Gillis zei dat ze comfortabel samenwoont met haar moeder, tante, echtgenoot, dochter en drie honden, en dat ze zichzelf gelukkig acht. Ik heb gehoord dat andere eigenaren met hun kinderen in hotels wonen. Ze zei dat verzoeken aan de provincie en de stad om noodhulp nergens toe leidden.

1:57De angst voor een instorting heeft de bewoners ertoe aangezet hun flatgebouw aan Castle Downs te verlaten

Beachy zei dat het erop lijkt dat het bestuur geen andere optie zal overwegen dan opnieuw op te bouwen.

“Aan de ene kant klinkt het als een goed idee, behalve dat we zojuist een rapport van een ingenieur hebben gekregen waarin staat dat de herbouw zeven miljoen dollar zou kosten en dat de verzekering dat niet zou dekken. Dat zou dus ongeveer $ 70.000 tot $ 80.000 per eigenaar zijn, en dat is zonder de andere technische rapporten die niet komen.

Beachy zei dat ze haar unit voor $ 130.000 had gekocht met een aanbetaling van $ 25.000, en nog steeds $ 100.000 aan haar hypotheek schuldig is. Met de belasting van $8.500 die nu wordt opgelegd, en de verwachte kosten van de wederopbouw in de toekomst, plus andere kosten die nog moeten worden vastgesteld, zullen de kosten explosief stijgen, zei ze.

‘Ik heb dan voor een heel appartement betaald, en dat geld krijg ik nooit meer terug.’

Beachy zei dat de brandschade herstelbaar lijkt, maar de structurele problemen zijn een heel ander beest.

Ze realiseert zich dat het bestuur bestaat uit collega-eigenaren die hun best doen, maar ze wil ook haar verliezen beperken en verkopen.

“We zinken er snel in en we willen dat het bestuur een realistischer beeld krijgt van hoe we met de situatie moeten omgaan, en ons de mogelijkheid geven om, als we dat willen, te stemmen voor verkoop. Laten we dat doen.”

Global News stuurde verzoeken naar zowel het Castledowns Pointe condominium bestuur als het management van Simco om commentaar. Op de datum van publicatie hebben wij nog geen reactie ontvangen.

Er lijken ernstige inconsistenties, vergissingen en fouten te zijn geweest in de oorspronkelijke bouwkundige en structurele tekening die niet zijn gecoördineerd tijdens de ontwerpfase of zijn opgemerkt tijdens het maken en beoordelen van winkeltekeningen, aldus ingenieurs van Read Jones Christoffersen Ltd. (RJC) in hun rapportagerapport eerder dit jaar.

Beachy is boos op bouwbedrijf Carrington en de stad Edmonton omdat ze dit hebben laten gebeuren.

“Er zijn plannen die moeten worden gevolgd. Hoe waren er al deze structurele gebreken? Hoe komen ze aan veiligheidscodes?”

“Hoe ben je tot dit standpunt gekomen?”