Onroerend goed: hoeveel is het huis van Donald Trump in Florida waard?

Fort Lauderdale, Florida –

Hoeveel is het Mar-a-Lago-hotel van Donald Trump waard? Dit was een twistpunt nadat een rechter uit New York oordeelde dat de voormalige president de waarde van het onroerend goed in Florida overdreef toen hij zei dat het minstens 420 miljoen dollar waard was en mogelijk zelfs 1,5 miljard dollar.

Rechter Arthur Engoron koos de kant van de procureur-generaal van New York in een rechtszaak waarin hij Trump ervan beschuldigde de waarde van zijn bezittingen te overschatten, waarbij hij constateerde dat Trump de waarde van Mar-a-Lago consequent overschatte. Hij merkte op dat een van Trumps schattingen van de waarde van de club 2.300% maal de aanslagen van de belastingadviseur van Palm Beach County was, variërend van $ 18 miljoen tot $ 37 miljoen.

Maar makelaars in Palm Beach, die gespecialiseerd zijn in luxe vastgoed, spotten met het idee dat het vastgoed weinig waard zou kunnen zijn, in het onwaarschijnlijke geval dat Trump het ooit zou verkopen.

‘Belachelijk’, zei agent Lisa Pulitzer over de rechter die de belastingaanslag van de provincie als een ‘belachelijke’ maatstaf noemde. Huizen die een tiende zo groot zijn als Mar-a-Lago, op kleine kavels in het binnenland, worden voor een vergelijkbare prijs verkocht in de welvarende eilandstad Palm Beach.

“De hele vastgoedgemeenschap vond het een grap toen ze dat aantal zagen”, zegt Pulitzer, die voor Brown Harris Stevens werkt.

“Dit ding gaat voor honderden en honderden miljoenen dollars worden gekocht”, zegt Rob Thompson, eigenaar van Waterfront Properties en lid van Mar-a-Lago. “Er is geen enkele kans dat het voor $40 miljoen of $50 miljoen verkocht zal worden.”

In het lopende proces over de rechtszaak is wat een particuliere koper zou betalen voor een plaats als Mar-a-Lago echter niet de enige factor bij het bepalen of Trump aansprakelijk is voor fraude.

Wat is Mar-a-Lago?

Het landhuis met 126 kamers en een oppervlakte van 5.810 m2 is het hoofdverblijf van Trump. Het is ook een privéstrandclub en -resort, een historisch artefact en een balzaal met een balzaal met bladgoud. Het is waar Trump overheidsdocumenten bewaarde die hij volgens federale aanklagers illegaal had meegenomen nadat hij in 2021 zijn ambt verliet.

Hoewel Trump al lang toegeeft dat hij in zijn zakelijke transacties ‘oprechte overdrijving’ gebruikt, overdrijft hij niet als hij Mar-a-Lago als uniek in zijn soort beschrijft.

Het landgoed werd in 1927 gebouwd door graanerfgename Marjorie Meriwether Post en haar tweede echtgenoot, financier E.F. Hutton, en dankt zijn naam (Spaans voor ‘van zee tot meer’) omdat het zeven hectare groot is vanaf de Atlantische Oceaan. Naar de Intracoastal Waterway.

Post behield het landhuis nadat het paar was gescheiden en gebruikte het voor het organiseren van weelderige feesten. In 1969 werd Mar-a-Lago aangewezen als nationaal historisch monument.

Post, die in 1973 stierf, liet het pand na aan de Amerikaanse regering als winterverblijf voor presidenten, maar Richard Nixon, Gerald Ford en Jimmy Carter hebben het nooit gebruikt. Vanwege de hoge onderhoudskosten heeft de overheid het in 1981 teruggegeven aan de Poststichting.

Het pand raakte in verval. Trump kocht het in 1985 voor ongeveer $10 miljoen, het equivalent van $30 miljoen vandaag. Hij investeerde zwaar in de renovatie ervan.

Maar begin jaren negentig zat Trump krap bij kas nadat verschillende van zijn bedrijven failliet gingen. Hij vertelde de stadsambtenaren van Palm Beach dat hij de $ 3 miljoen aan jaarlijkse onderhoudskosten niet kon betalen, en stelde voor het onroerend goed onder te verdelen en herenhuizen te bouwen. De stad heeft het plan afgewezen.

De onderhandelingen gingen door en in 1993 stemde de stad ermee in dat hij het pand in een privéclub kon veranderen, waardoor hij een cashflow kreeg die hij voor onderhoud kon gebruiken. Hij bouwde de danszaal, maar tekende de ontwikkelingsrechten af.

De overeenkomst beperkt de club tot 500 leden; de startkosten bedragen 500.000 dollar, met een jaarlijkse contributie van 20.000 dollar.

Trump woont gewoonlijk van oktober tot mei in Mar-a-Lago voordat hij de zomer doorbrengt in New Jersey.

Dus wat is Mar-a-Lago waard?

Het is moeilijk te zeggen. Het grootste probleem is het gebrek aan vergelijkbare woningen. Niemand bouwt meer herenhuizen in Palm Beach zoals Mar-a-Lago, en wat er stond, is al lang geleden afgebroken, ontmanteld of veranderd in een museum.

Trump rechtvaardigde in zijn getuigenis in april zijn overtuiging dat Mar-a-Lago een miljard dollar waard zou kunnen zijn door het te vergelijken met de prijs die een Mona Lisa of een Renoir zou vragen – waarbij rijke mensen een premie zouden betalen om iets unieks te kopen.

Eli Peracha, voorzitter van het Hollow College of Real Estate van de Florida International University, is het ermee eens dat het moeilijk is om de waarde van enig uniek onroerend goed te beoordelen. Het feit dat Trump eigenaar is van Mar-a-Lago zal waarschijnlijk de verkoopprijs ervan verhogen.

“Sommige mensen zullen zeggen dat niet iedereen van Trump houdt – sommige mensen zullen daardoor zelfs minder betalen”, zei Peracha. “Maar de hoogste bieder zal waarschijnlijk de persoon zijn die het koopt omdat het eigendom is van Trump.” .

Pulitzer zei dat de minimumprijs voor Mar-a-Lago $300 miljoen zou bedragen. Minstens 600 miljoen dollar, zei Thompson. Ze zeiden dat als miljardairs een biedoorlog zouden aangaan, het mogelijk zou zijn om voor $ 1 miljard of meer te verkopen.

Het kleinere Palm Beach-complex, ooit eigendom van de politieke familie Kennedy, werd drie jaar geleden voor 70 miljoen dollar verkocht.

Hoe kwam Palm Beach County op zo’n lage belastingaanslag?

De provincie geeft Mar-a-Lago de huidige belastingwaarde van $ 37 miljoen, gebaseerd op het jaarlijkse netto bedrijfsinkomen als club en niet op de inruilwaarde als huis of de kosten van de wederopbouw. Het is een van de negen privéclubs in de provincie die op deze manier worden belast.

Deze methode wordt gebruikt omdat privéclubs zelden worden verkocht of gebouwd, waardoor het onmogelijk is om hun belastingtarieven te bepalen door ze te vergelijken met vergelijkbare eigendommen, zei Becky Robinson, een woordvoerster van de belastingadviseur. Uit provinciale gegevens blijkt dat de onroerendgoedbelasting van Mar-a-Lago dit jaar $602.000 zal bedragen.

De Amerikaanse vertegenwoordiger Jared Moskowitz, een democraat uit Zuid-Florida, schreef aan het district dat als Trump beweert dat Mar-a-Lago een miljard dollar waard is, hij dienovereenkomstig moet worden belast. Als de geschatte waarde van Mar-a-Lago 1 miljard dollar bedroeg, zou de onroerendgoedbelasting ongeveer 18 miljoen dollar bedragen.

Robinson zei dat de provincie haar beoordelingen baseert op de wet en haar formules, en niet op claims van taxateurs.

waarom maakt het uit

In haar rechtszaak tegen Trump betoogde procureur-generaal Letitia James van New York dat Mar-a-Lago een van de vele bezittingen was waarvan Trump de waarde overdreef in financiële overzichten die bij banken en anderen waren ingediend.

Op basis van die verklaringen schatte Trump de waarde van Mar-a-Lago op 739 miljoen dollar, een bedrag dat volgens James de beperkingen van de beschikking negeerde die vereisten dat het pand als sociale club moest worden gebruikt en niet als privéwoning. Haar advocaten voerden aan dat Trump in zijn financiële overzichten Mar-a-Lago op dezelfde manier had moeten waarderen als hij de provincie doet, op basis van de clubstatus.

In de financiële verklaringen van Trump werd de waarde van de club geschat ‘op basis van een valse en misleidende veronderstelling dat het een onbeperkt woonkavel was dat verkocht en gebruikt kon worden als privéwoning, wat duidelijk niet het geval was’, schreven de advocaten uit New York.

De advocaten van Trump zeiden dat er geen sprake was van fraude en dat de banken wellicht toch niet op zijn financiële overzichten hebben vertrouwd bij de beslissing of ze hem geld zouden lenen.