De Canadese huizenmarkt gokt erop dat de rente nooit zal stijgen

Het kunnen de leningen met een lage rente zijn die een van de meest sombere onroerendgoedmarkten ter wereld helpen op gang te brengen, waardoor het explodeert.

Gedurende 12 opeenvolgende jaren is de Canadese huizenmarkt tot recordhoogte gestegen. Een krappe voorraad, met name in Toronto en Vancouver, heeft ertoe geleid dat de vastgoedprijsstijgingen en biedingsoorlogen elders tot de meest agressieve behoren.

Dit zette de Canadezen ertoe aan een zeer gevaarlijk spel te spelen. Om hun maandelijkse betalingen in de wacht te slepen terwijl de huizenprijzen blijven stijgen, kiest een recordaantal hypotheekaanvragers ervoor leningen af ​​te sluiten met de laagste initiële rentetarieven. Het probleem met deze leningen, ook wel hypotheken met variabele rente genoemd, is dat hun tarieven automatisch stijgen met de standaard leenkosten van een land. En volgens alle indicaties staat het op het punt omhoog te gaan – waarschijnlijk veel. De beleidsmakers van de Bank of Canada zullen naar verwachting de rente verhogen van 0,25 procent tijdens haar vergadering op 26 januari om de stijgende inflatie af te koelen, en daarna nog een aantal verhogingen in de komende twee jaar.

Een verhoging van meer dan één procentpunt van de centrale bankrente – Toronto-dealers verwachten anderhalf punt – zou averechts werken op huiseigenaren, waardoor de kosten van hypotheken hoger zouden worden dan die momenteel worden aangeboden op traditionele leningen met vaste rente. Voor oude rotten op de huizenmarkt zijn de items hier – vermoeide kopers die plotseling worden getroffen door stijgende leenkosten – een mix van problemen. Terwijl het voorspellen van een crash op de Canadese huizenmarkt twee decennia geleden een beschamend slecht idee was, verzamelen sommigen de moed om het spook opnieuw op te roepen.

David Rosenberg, een econoom die de ineenstorting van de huizenmarkt in de VS in 2008 voorspelde en nu zijn eigen analysebedrijf runt, Rosenberg Research & Associates Inc.

Als er iets is, zegt hij, kan het zijn dat de markt het aantal tariefverhogingen onderschat, niet overschat, dat zou kunnen komen als de Bank of Canada in paniek zou raken vanwege de snelste inflatie in 30 jaar. “Er is een groter risico dat ze te strak worden aangedraaid, en zelfs bij een paar renteverhogingen kunnen ze te strak worden aangedraaid.”

Domino Effect

De zorg is niet dat Canadese huiseigenaren onder water komen te staan ​​in hun hypotheekbetalingen – wat in 2008 tot massale wanbetalingen en gedwongen faillissementen in de VS heeft geleid. Wanneer de rente stijgt, stellen de meeste leningen met variabele rente in Canada leners in staat hun betalingen te behouden. De maandelijkse betaling is hetzelfde en betaal alleen een lager bedrag aan kapitaal om de hogere rente te compenseren. Naarmate de angst voor een huizenzeepbel groeide, legde de overheid een extra beschermingslaag op in de vorm van een stresstest, zodat nieuwe kredietnemers voldoende inkomen zouden hebben om hogere rentebetalingen aan te kunnen.

Rosenberg zei dat investeerders, wier deelname aan de woningmarkt sneller is gegroeid dan enig ander type koper, het meest waarschijnlijk zullen verkopen. Medio 2021 waren beleggers goed voor een vijfde van alle gekochte woningen in Canada, zo blijkt uit de laatste gegevens van de centrale bank.

Beleggers beschouwen hun eigendommen als een bron van winst, dus ze hoeven zich minder zorgen te maken over verkoop dan eigenaren van woningen wanneer de economie minder gunstig wordt, suggereert onderzoek van de Bank of England. Bovendien kan het grotere aandeel van de schuld dat beleggers aanhouden in verhouding tot hun inkomen, hen gevoeliger maken voor veranderingen in de rentetarieven, volgens onderzoek van de Bank of Canada. En eind 2020 had ongeveer 40 procent van de investeerders break-even bereikt – waardoor die groep volledig afhankelijk was van stijgende prijzen om rendement te behalen, volgens een informeel onderzoek onder eigenaren van vastgoedbeleggingen door het in Toronto gevestigde Veritas Investment Research.

Alles bij elkaar genomen zou dit kunnen betekenen dat zelfs beleggers die een stresstest van de overheid hebben doorstaan, besluiten dat het hun tijd niet waard is als de prijzen echt stijgen.

“Beleggers hebben de neiging om zelfs hun oogballen te lenen”, zei Rosenberg. “Dit is waar de verkoop zal beginnen, maar het zal zich als dominostenen verspreiden.”

Maar zowel beleggers, gemiddelde huizenkopers als hypotheekmakelaars lijken niet te denken dat de Bank of Canada de rentetarieven aanzienlijk zal verhogen.

Als het verleden een indicatie is, komt alles goed, zegt Vlad Mevsky, een woninginvesteerder die ongeveer 17 woningen in het zuidwesten van Ontario bezit en in augustus net een variabele hypotheek heeft gekregen.

De Bank of Canada heeft sinds de financiële crisis van 2008 geen beleidsrente van meer dan 1,75 procent gehad, aangezien de renteverkrappingscycli doorgaans kort en oppervlakkig zijn. Terwijl de pandemie zich over het land blijft verspreiden, ziet Mevsky genoeg redenen voor de centrale bank om de leenkosten laag te houden.

“Ik denk niet dat ze het aantal keren dat ze plannen zullen verhogen”, zei hij. “Zelfs als je hoger gaat, zal het niet duren. Er komt een nieuwe crisis en er zal iets anders zijn dat al deze tarieven weer naar beneden zal brengen. Dus je kunt maar beter een variabele betalen.”

”Het is indrukwekkend”

Leningen met variabele rente zijn altijd goedkoper geweest dan hypotheken met vaste rente, maar nu de korting de grootste in tien jaar is, zijn Canadezen moeilijk te missen.

Leners kunnen maandelijks meer dan 1 procentpunt rente besparen door te kiezen voor variabele in plaats van vaste tarieven. Dat komt omdat vastrentende leningen worden geprijsd op staatsobligaties, dus ze bewegen mee met de financiële markten – die, volgens berekeningen van Bloomberg, al zes verhogingen hebben vastgesteld, of anderhalf procentpunt hogere leenkosten.

Dus als een lener nu 20 procent neerlegt op een huis van een miljoen dollar ($ 799.000) – onder de gemiddelde prijs in Vancouver en Toronto – en een lening met variabele rente afsluit, kunnen ze ongeveer $ 8.000 aan rentebetalingen besparen in de eerste keer betaling. Een jaar als de tarieven blijven. Canadezen lijken van die kansen te houden.

Volgens de laatste gegevens van de banktoezichthouder van het land maakten hypotheken met variabele rente meer dan de helft uit van alle woningkredieten die van juli tot november maandelijks door banken in Canada werden verstrekt. Ze waren nooit goed voor meer dan 50 procent van de nieuwe hypotheken, zelfs niet voor een maand in die records, teruggaand tot 2013, laat staan ​​​​vijf op rij. Daarentegen maakten hypotheken met variabele rente in november slechts ongeveer 3 procent uit van de nieuwe hypotheekaanvragen in de Verenigde Staten, volgens de Mortgage Bankers Association van dat land.

Nu, in Canada, zijn hypotheken met variabele rente $ 372 miljard waard, of 27,2 procent van de woningkredieten die aan banken verschuldigd zijn.

Zolang de Bank of Canada zich houdt aan niet meer dan vier renteverhogingen van elk een kwart punt, zullen leners met hypotheken met variabele rente nog steeds geld besparen – en dat is waar ze op wedden.

“Het is oneerlijk”, zegt Jeff Evans, een hypotheekmakelaar in Vancouver die ongeveer 80 procent van zijn klanten heeft doorverwezen naar hypotheken met variabele rente. “Ze zijn niet echt in een economische positie om de dingen te doen die ze bedreigen.”

Maar als handelaren gelijk hebben, kunnen sommige leners verrast zijn door hun gebrek aan voorbereiding.

Vorige maand gaf Lori Bebeck, een 48-jarige productmanager bij een industrieel toeleveringsbedrijf, bijna $ 1 miljoen uit aan een huisje in een buitenwijk van Toronto. De lage rente op de hypotheek met variabele rente, slechts 1,35 procent, was een steun gezien de stickerprijs.

“Met waar ik nu ben en waar mijn maandelijkse betalingen zijn, kan ik redelijk comfortabel leven en hoef ik me geen zorgen te maken”, zei ze. “Als het veel hoger zou gaan, zou ik meer geïnteresseerd zijn in wat er gaat komen en wat er gaat gebeuren.”

Als de rente stijgt, zegt Bebek dat ze elders zal bezuinigen en haar lening zal blijven afbetalen om ervoor te zorgen dat ze hypotheekvrij kan zijn tegen de tijd dat ze met pensioen gaat. Het risico voor de Canadese economie zou zijn dat de miljoenen huiseigenaren die hypotheken met variabele rente hadden opgebouwd, allemaal tegelijkertijd in dezelfde gordel zouden zitten. Zo’n klap voor de totale consumentenbestedingen kan sommige mensen werkloos maken, en als Bebek een van hen wordt, zegt ze dat het moeilijk kan worden om gelijke tred te houden met de stijgende hypotheekbetalingen.

“Ik wilde profiteren van waar ik nu van kan profiteren”, zei Bebek toen ze haar hypotheek met variabele rente verkoos boven een hypotheek met vaste rente. “Ik blijf tegen mezelf zeggen, aan het eind van de dag kan ik verkopen.”