Een ontwikkelaar van condos in Ontario annuleert plotseling een verkoopovereenkomst van een jaar – tenzij kopers $ 100.000 meer betalen

Pace Developments heeft laten weten dat het zijn overeenkomst met ingang van 7 maart 2020 zal annuleren en de aanbetaling van Palma zal teruggeven, zelfs als de bouwwerkzaamheden aan de voltooide appartementen doorgaan. Dat wil zeggen, tenzij u ermee instemt een extra $ 100.000 te betalen bovenop de oorspronkelijke aankoopprijs van $ 512.000.

Experts CBC News spraken om te zeggen dat wat Pace doet waarschijnlijk legaal is, hoewel ze waarschuwen dat ze de contracten niet hebben gezien.

Maar dat is een kleine troost voor Palma.

“Het is belachelijk”, zei ze tegen CBC News. “Ik voel me helemaal verloren.”

Palma zei dat ze offers heeft gebracht om het huis te kunnen kopen. Zij en haar partner hebben hun huwelijk uitgesteld en zijn bij haar ouders ingetrokken toen ze vanwege de pandemie werd ontslagen van haar baan in een kantoor in het centrum van Toronto. Ze runt nu haar eigen bedrijf.

“Om nog eens $ 100.000 aan een huis toe te voegen, dat zijn geen centen”, zei Palma. “Helaas zal ik uit de deal moeten stappen en op zoek moeten gaan naar iets dat ik me kan veroorloven.”

De ontwikkelaar geeft de epidemie de schuld

Zij en tientallen mensen die tussen 2018 en 2020 in 70 Phase 1-eenheden van Pace’s Mapleview Developments, ook wel bekend als Urban North Townhomes, hebben geïnvesteerd, kregen vorige week dezelfde twee opties van een ontwikkelaar uit Richmond Hill – weglopen van hun deposito’s of kopen terug in Nog eens $ 100.000.

De positiewijziging van de ontwikkelaar heeft echter geen invloed op huizenkopers op dezelfde locatie, die onlangs tegen een hogere prijs hebben gekocht.

CBC News sprak met vijf kopers die hun favoriete armaturen kozen, extra betaalden voor upgrades en de verzekering kregen van Pace dat hun nieuwe huizen na jaren van vertraging in 2022 klaar zullen zijn. Ze zeiden allemaal dat ze verrast waren door de brief. Ze hebben het gekregen van de ontwikkelaar.

“Vanwege omstandigheden buiten onze controle en ondanks de bedoeling van de bestseller, is ons project uitgedaagd door COVID-19”, zegt de brief van 9 november 2021, verkregen door CBC News.

“Op dit moment kan projectfinanciering niet worden geregeld tegen voorwaarden die bevredigend zijn voor de verkoper… Helaas zal de projectverkoper nu gedwongen worden om uw koopovereenkomst te annuleren.”

De algemeen directeur van Pace, Yvonne Schiavila, vertelde CBC News dat het bedrijf meer geld nodig heeft vanwege de gestegen grondstof- en arbeidskosten in verband met de pandemie, soms “meer dan” 60 procent.

“Deze situatie heeft gevolgen voor kopers in de vroege stadia van dit project, dat een geplande einddatum van meer dan een jaar geleden had”, zei ze.

Sciavilla zei dat het “extreem moeilijk” zou zijn om een ​​gedetailleerde analyse van de prijsstijgingen te geven, omdat ze veelomvattend zijn. Ze zei dat Pace ook te maken kreeg met maandenlange vertragingen bij het verkrijgen van bouwvergunningen van de stad Bari, wat de bouw heeft verstoord en de kosten heeft opgedreven.

Maar de stad betwist deze bewering.

Er zijn geen vertragingen bij het verlenen van vergunningen of inspecties voor het project geweest, zelfs niet tijdens de pandemie, en alle goedkeuringen hebben plaatsgevonden binnen “industrietypische tijdlijnen”, zei Michelle Banfield, directeur ontwikkelingsdiensten van de stad.

Ze zei dat de stad sinds juni bouwvergunningen heeft afgegeven voor 133 van de 300 eenheden.

Banfield merkte op dat Barry volgens de Building and Land Industry Development Association van 2020 op de eerste plaats staat in de Greater Toronto Area als de meest efficiënte, behulpzame en kosteneffectieve gemeente voor het verkrijgen van goedkeuring voor nieuwe woningbouwprojecten. Verslag doen van.

‘Ze profiteren van de huizenmarkt’

Margaret en John Jenol kochten hun unit met één verdieping in 2018 voor $ 442.000 met een geschatte sluitingsdatum in de herfst van 2020. Ze verkochten hun huis en trokken in de tussentijd in bij hun dochter, maar het project werd twee keer vertraagd – voordat de pandemie begon — in het voorjaar van 2022.

Ze staan ​​nu voor de optie om nog eens $ 100.000 te betalen en hopen volgend voorjaar te verhuizen of een aanbetaling van $ 25.000 terug te krijgen, ook al is het veel minder waard op de GTA-huizenmarkt dan vier jaar geleden.

De huizenprijzen in Barrie, zo’n 100 kilometer ten noorden van Toronto, zijn de afgelopen jaren enorm gestegen. Toen Pace in 2017 voor het eerst eenheden begon te verkopen, was de gemiddelde prijs $ 502.755. Dat bedrag steeg tot $ 876.018 in oktober vorig jaar, volgens de Canadian Real Estate Association.

Margaret Jenol, 75, zei: “Ze profiteren van de huizenmarkt. Ik denk niet dat het juist is. Ze verwachten dat we ons contract nakomen. We verwachten dat ze hun contracten nakomen.”

Het paar zei dat ze het gevoel hebben dat ze geen andere keuze hebben dan terug te kopen en hopen dat de ontwikkelaar de prijs niet opnieuw zal verhogen.

Het aanstellen van een advocaat om te vechten gaat ons geld kosten dat we ons eigenlijk niet kunnen veroorloven,” zei Jenol.

Wendy Atchison, CEO van Regelgevende instantie voor woningbouw (HCRA), zei dat het klachten had ontvangen van kopers in vergelijkbare situaties sinds het in februari van start ging.

“In feite hebben we hierover in april een advies uitgebracht om bouwers te laten weten dat we van hen verwachten dat ze kopers eerlijk en eerlijk behandelen als ze proberen opnieuw over een contract te onderhandelen”, zei Acheson.

Ze zei dat kopers juridisch advies moeten inwinnen en klachten moeten indienen bij de HCRA. Als je wangedrag constateert, kan de ontwikkelaar worden gewaarschuwd of voorlichting krijgen. In het ergste geval kan zijn vergunning worden ingetrokken en kan de tuchtcommissie een boete opleggen van maximaal $ 25.000.

De wet is een “groot grijs gebied”

Hoewel de tactieken van Pace oneerlijk lijken voor kopers, zijn ze waarschijnlijk legaal, volgens experts waarmee CBC News sprak. Met de meeste pre-constructiecontracten kunnen ontwikkelaars verkoopovereenkomsten annuleren, meer geld vragen en projecten vertragen als er “onvermijdelijke” redenen zijn, zoals een pandemie.

Het laat zien dat de grote energieontwikkelaars ze in Ontario hebben en dat er behoefte is aan meer regionaal toezicht om kopers beter te beschermen, zei Bob Aaron, een onroerendgoedadvocaat in Toronto.

“Dit is hebzucht, puur en eenvoudig, en hebzucht wordt goedgekeurd en ondersteund door de regering van Ontario”, zei Aaron.

Matthew Ginsey, een woordvoerder van het ministerie van Overheid en Consumentendiensten, zei dat de provincie verwacht dat appartementontwikkelaars kopers van voor de bouw eerlijk behandelen. Hij verwees naar de verplichte gedragscode die in juli 2021 is ingevoerd om de consumentenbescherming te versterken.

Zelfs als kopers juridische stappen ondernemen, zei makelaar David Fleming, zou de zaak jarenlang vastzitten. In zijn 18-jarige carrière zei hij dat hij nooit pre-constructie onroerend goed aan klanten heeft verkocht vanwege de hoge risico’s en lage beloningen.

“De advocaten van de ontwikkelaars hebben veel tijd en moeite gestoken in het strikt maken van deze contracten”, aldus Fleming.

Hij waarschuwde dat het nog steeds de verantwoordelijkheid van kopers is om te weten wat ze krijgen als het gaat om het kopen van pre-bouwwoningen.

“Wat ik mensen vertel, is dat ontwikkelaars diepere zakken en veel betere advocaten hebben dan jij. Dus het maakt niet echt uit wat er in het contract staat. De wet is een groot grijs gebied totdat je een rechtszaaloordeel hebt.”